Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, y como consecuencia de la situación económica del país y del problema de vivienda, se han agravado los derechos de los grandes tenedores de viviendas para desahuciar o desocupar sus inmuebles. Dicho sea de paso, no consideramos que la nueva vaya regulación vaya a solucionar el problema sino más bien todo lo contrario.
Ello no quiere decir por supuesto que no se pueda recuperar el inmueble sino que “simplemente” se han puesto trabas u obstáculos para que judicialmente se dicte una orden de desahucio. Surge en este punto preguntas frecuentes que nos hace nuestros clientes, las más frecuentes, ¿Cómo saber si un propietario es gran tenedor? ¿Cómo acreditar que no sé es gran tenedor? ¿Qué pasa si soy gran tenedor? ¿Cómo afecta la nueva ley de vivienda a los desahucios? ¿Si soy inquilino puedo permanecer en la vivienda indefinidamente?.
¿Cómo afecta la nueva ley de vivienda a los desahucios de gran tenedor?
Para los grandes tenedores de viviendas la principal incidencia de la nueva ley es el tiempo de tramitación del procedimiento judicial. Ahora la ley obliga al gran tenedor a realizar una serie de tramites previo a la vía judicial que implica una demora efectiva en la interposición de la demanda de desahucio. Esta demora puede alcanzar los 5 meses pero puede reducirse a poco más de 2 si se actúa diligentemente.
¿Cómo saber si un propietario es gran tenedor?
Se entiende por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de 10 o más inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o disponga de una superficie construida de más de 1.500 m2 también de uso residencial. Las Comunidades Autónomas podrá reducirlo hasta 5 o más inmuebles previa justificado motivada.
¿Cómo acreditar que no soy gran tenedor?
Hay muchas personas o empresas que no tienen la condición de gran tenedor pero desconocen como pueden acreditar que son meros propietarios de uno o pocos inmuebles sin alcanzar la cifra de 10 viviendas de uso residencial. Desde la entrada en vigor de la ley 12/2023 a todos aquellos propietarios que pretendan iniciar un proceso de desahucios (impago, vencimiento de contrato, ocupación) deberán aportar certificación del Registro de la propiedad en el conste la relación de propiedades.
Dicho tramite se encuentra disponible en la página web de Registradores y el interesado deberá abonar una tasa por su expedición. Se trata de un documento que acredita el número de propiedades de uso residencial y que se identifican mediante un código único registral.
Procedimiento de desahucio gran tenedor
Todas aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial (o 5 inmuebles en zonas tensionadas, previa declaración por la Comunidad autónoma correspondiente) tendrán que realizar una serie de tramites previos a la interposición de demanda. El procedimiento de desahucio de gran tenedor se puede sintetizar o resumir en los siguientes pasos o fases:
1. Burofax: Reclamando importes (optativo) o comunicando el vencimiento del contrato (obligatorio).
2. Tramites para acreditar si el inquilino u ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad *(Importante novedad: Declarado inconstitucional el art. 439.6. c) Lec, por medio de STC, Rec. inconstitucionalidad 5514-2023).
3. Procedimiento de conciliación o intermediación con la administración publica competente *(Importante novedad: Declarado inconstitucional el art. 439.7) Lec, por medio de STC, Rec. inconstitucionalidad 5514-2023).
4. Interposición de demanda ante el Juzgado competente.
5. Decreto del Juzgado fijando fecha provisional de juicio y desahucio.
6. Celebración de juicio, si procede.
7. Sentencia o resolución de condena.
¿Si soy gran tenedor cuanto dura el desahucio?
La duración media de los procedimientos de desahucio de gran tenedor puede rondar entre 10 y 18 meses, incluyendo en este plazo los tramites previos a la interposición de la demanda. La mayor o menor duración depende distintas variables que son imposibles de predecir con antelación, como puede ser la agilidad con la que tramite el expediente la administración competente o la saturación del juzgado que tramite posteriormente el proceso.
¿Si soy inquilino y mi casero es gran tenedor puedo quedarme en la vivienda indefinidamente?
No, como hemos comentado el cambio regulatorio solo incide en el tiempo de tramitación del procedimiento para desahuciar. Si que es cierto que el inquilino tendrá un margen mayor de tiempo hasta que se practique el desahucio o, lo que sería lo idóneo, para afrontar los pagos que se adeuden o para llegar a un posible acuerdo con el arrendador.
Conclusiones
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 todos los propietarios con diez o más inmuebles han visto mermados sus derechos para solicitar el cumplimiento de los contratos celebrados con los arrendatarios u ocupantes. No obstante, se extiende la creencia de que la persona o empresas titular de muchos inmuebles no tienen derecho a recuperar su vivienda cuando ello no es cierto.
Simplemente se ha endurecido la normativa respecto a los tramites previos que debe realizar el gran tenedor previa interposición de la demanda. Realmente lo que ha ocurrido es una inversión de la carga de los tramites que hasta la fecha debía acreditar el arrendatario u ocupante ante el Juzgado. Ahora es el gran tenedor, ya sea empresa o persona física, quien debe aportar al juzgado todos los datos o documentos que acrediten la situación económica del demandado o, al menos, la acreditación de haberlo intentado.
