La ley de enjuiciamiento civil establece distintos procedimientos para recuperar la posesión de un inmueble, entre ellos, el desahucio por precario. Por ello, en la presente entrada comentaremos que debe entenderse por desahucio por precario, cuando una persona ocupa un inmueble por precario o como funciona o se desenvuelve el procedimiento judicial.
¿Qué es un desahucio por precario?
El desahucio por precario es un procedimiento judicial instado por el propietario, o cualquier otro que ostente el derecho de posesión, para que los tribunales desahucien a la persona o personas que ocupan el inmueble sin título legal o derecho que ampare el uso o disfrute del mismo.
¿Cómo funciona el desahucio por precario?
Como hemos dicho, realmente la ley habilita varios procedimientos cuando se pretende recuperar el inmueble ocupado ilegalmente por las personas que hacen uso del mismo. No obstante, para no complicar al lector con detalles técnicos, seguidamente mencionaremos como funciona el desahucio por precario más habitual o genérico.
El procedimiento de desahucio por precario funciona o se estructura de la siguiente manera:
1.- Presentación demanda: Se presenta demanda ante el partido judicial donde radica el inmueble ocupado (vivienda, piso, oficina, local, …). Dada la especialidad de la materia la demanda debe ir firmada por abogado y procurador.
2.- Firma del poder de representación: Es conveniente presentarlo con la demanda, pero en caso de no hacerlo existen otras opciones como la firma del poder en el juzgado o en un notario. Si el apoderamiento se firma en el juzgado el tiempo de espera, desde la presentación de la demanda hasta la firma del Apud acta en el juzgado, puede rondar entre 1 – 3 meses.
3.- Admisión a trámite la demanda: Una vez cumplidos con todas las exigencias procesal, el juzgado admitirá a trámite la demanda. Normalmente suele transcurrir entre 1 y 4 meses desde que se presenta la demanda hasta que la misma se admite a trámite.
4.- Notificación de la demanda al arrendatario: Tras la admisión a trámite, la demanda se notifica por el juzgado al ocupante/s del inmueble (desde que se admite a trámite hasta que se notifica al ocupante puede transcurrir fácilmente 1 mes). El ocupante desde la notificación del expediente tiene las siguientes opciones:
– En un plazo de 10 días hábiles contestar a la demanda: Para ello deberá contratar un abogado y procurador, o solicitar asistencia jurídica gratuita. La solicitud de abogado de oficio puede retrasar los tiempos de tramitación del procedimiento.
– Muchos ocupantes no contestan a la demanda por lo que se les declara en rebeldía. En ese caso el procedimiento sigue su curso sin su presencia.
5.- Si el ocupante contesta a la demanda se celebra juicio: Lo habitual será que si hay contestación a la demanda se celebre juicio o vista ante el juez. En dicho acto se discute la demanda y contestación a la demanda y, en su caso, se practica prueba. Aunque no suele suceder, no es imposible que haya contestación a la demanda y que no haya juicio (dependerá del caso en concreto).
6.- Si el ocupante no contesta a la demanda no se celebra juicio: Si el ocupante no contesta a la demanda lo habitual será que no se celebre vista y que se dicte directamente sentencia o resolución de condena.
7.- Finalmente se dicta una sentencia o resolución: Si se ha hecho todo correctamente se le debe condenar el ocupante al desalojo del inmueble con condena en costas.
8.- Practica/solicitud de lanzamiento: Si el ocupante tras la condena sigue en el inmueble habrá que solicitar fecha de lanzamiento o desahucio, salvo que dicha fecha ya se haya fijado previamente, que sería lo correcto.
Juicio de desahucio por precario
El juicio de desahucio por precario ocurre cuando el ocupante, por medio de su abogado y procurador, se opone a la demanda de desahucio. No obstante, no siempre que hay oposición se celebra juicio pero si muy frecuentemente, y ello depende fundamentalmente de la prueba a practicar. Las principales claves del juicio de desahucio son las siguientes:
1- Suele celebrarse juicio cuando hay escrito de oposición a la demanda de desahucio por precario.
2- Es necesario que ese escrito de oposición este firmado por abogado y procurador.
3- Cuando haya dudas sobre si debe celebrarse vista, el juzgado requerirá a las partes para que se pronuncien al respecto.
4- El día del juicio deberá acudir las partes con sus respectivos abogados y procuradores (no siempre es necesario la presencia del propietario u ocupante).
5- En el juicio se practica prueba como, por ejemplo, la declaración de un testigo.
6- Finalmente cada abogado tendrá trámite para exponer sus conclusiones acerca de la prueba practicada.
7- Tras la celebración del juicio, y en un plazo de 5 días hábiles, debería dictarse Sentencia (en la práctica el plazo suele ser mayor).
¿Cuándo una persona se convierte en precario?
Una persona o personas se encuentran en precario cuando ocupan el inmueble sin titulo que justifique su permanencia, pero también, en aquellos casos, donde se ha revocado el título que permitía en su momento la tenencia legitima del inmueble.
El Tribunal Supremo define la situación de precario como “situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho”.
Situaciones frecuentes son las siguientes:
– Terceras personas que desconocemos ocupan el inmueble.
– Una vez se declara resuelto un contrato que permitía el uso del inmueble.
– Cuando se revoca la cesión gratuita del inmueble.
Debe entenderse inmueble en sentido amplio, esto es, vivienda, local, nave industrial, finca rustica, etc.
¿Cuánto puede durar un desahucio por precario?
La duración del procedimiento depende de dos factores fundamentalmente, y son, la carga de trabajo del juzgado y la oposición del ocupante del inmueble. En términos orientativos:
– Procedimiento sin oposición: Puede resolverse en aproximadamente 4 a 6 meses.
– Procedimiento con oposición: Si el ocupante se opone a la demanda, el proceso puede extenderse entre 6 y 12 meses.
Desahucio por precario vivienda familiar
Suele ser frecuente que nos consulten sobre el el tratamiento del desahucio por precario cuando la vivienda es familiar. Señalar que cuando las personas hablan de vivienda familiar debe asemejarse al concepto legal de vivienda habitual. En segundo lugar, cabe decir que el procedimiento es el mismo que el desahucio por precario de cualquier otro inmueble o finca, pero, con una diferencia que puede a veces ser importante, y es la posibilidad que tienen los ocupantes de retrasar el desahucio por medio de distintas herramientas legales cuyos detalles serán objeto de tratamiento en otro artículo o entrada. Al final el desahucio, antes o después, se acaba practicando.
¿Cuánto cuesta un juicio de desahucio por precario?
El coste de un procedimiento de desahucio por precario varía según la complejidad del caso y los honorarios de los profesionales involucrados. A modo orientativo, y en la mayoría de casos, los honorarios de abogado pueden oscilar entre 750 – 2.500 euros y el procurador entre 180 – 400 euros, sin perjuicio de otros gastos como la tasa judicial en caso de que el propietario sea empresa.
Puede resultar útil revisar los seguros que tiene contratados por si alguno cubre gastos del procedimiento judicial en caso de ocupación.
Consideraciones finales
Se entiende como desahucio por precario el procedimiento judicial tendente a recuperar la posesión de un inmueble ocupado por terceras personas que no ostentan título alguno que legitime su uso o disfrute.
La duración del procedimiento dependerá de una serie de variables o factores, influyendo, primordialmente, dos de ellos, la carga de trabajo del juzgado y el comportamiento del ocupa u ocupantes una vez se les notifique el expediente judicial. Hay un tercer factor que puede tener cierta incidencia y es el tipo de inmueble que se pretende desalojar o desahuciar (vivienda, local, oficina, nave, etc.).
El desahucio precario no siempre se acomete contra terceros desconocidos, sino que, en no pocas ocasiones, se inicia frente a personas conocidas que, por un motivo u otro, ya no cuentan con el consentimiento del propietario para seguir haciendo uso del inmueble.
