Suele ser habitual que los afectados por un impago del alquiler no conozcan bien la función del requerimiento previo (Burofax) y su relación con la enervación del pago en los desahucios.
La reclamación previa, generalmente por medio de un burofax o carta certificado con acuse de recibo, no tiene solo como cometido comunicar de manera fehaciente al arrendatario que se ponga al corriente de sus obligaciones de pago sino que, conforme a la normativa vigente, cumple la función de evitar una posible enervación en el procedimiento judicial. La enervación solo tiene relevancia a efectos del procedimiento judicial.
¿Qué es la enervación en el procedimiento judicial?
Como hemos dicho, la enervación solo tiene virtualidad en el procedimiento judicial de desahucio y tiene como objeto evitar que el inquilino, una vez presentada la demanda y notificada al mismo, pueda permanecer en el inmueble arrendado si abona al propietario todos los importes adeudados hasta la fecha.
Para que el arrendatario no pueda enervar el desahucio previamente ha tenido que recibir una notificación fehaciente del propietario del inmueble (vivienda, local, nave,…) donde se le exige que se ponga al corriente de los importes adeudados hasta la fecha. El medio más recomendable para esta comunicación fehaciente es por medio de un burofax con acuse de recibo.
El plazo que debe mediar desde la comunicación al arrendatario hasta la interposición de la demanda es de 30 días, es decir, que el inquilino dispone de 30 días para abonar los importes que adeuda desde la recepción del burofax. En el caso de que no abone totalmente las cantidades adeudadas en dicho plazo no podrá posteriormente enervar el procedimiento judicial y tendrá que abandonar la vivienda.
Así mismo, la norma también dispone que el inquilino no podrá enervar el procedimiento si ya lo hubiera enervado anteriormente. Es decir, si en una ocasión anterior el inquilino fue requerido para abonar los importes, y dichas cantidades fueron abonadas para evitar el desahucio, no podrá hacer uso de la enervación por segunda vez en caso de incumplimientos posteriores. La ley dispone lo siguiente:
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Recomendación respecto a la evitación de la enervación
Por tanto, si el propietario por medio del procedimiento judicial quiere recuperar el inmueble sería recomendable remitir comunicación previa al inquilino reclamando los importes adeudados hasta la fecha para evitar posteriormente una posible enervación del desahucio.
El Tribunal Supremo ha señalado en unas cuantas ocasiones que la comunicación al arrendatario debe contener el importe o cantidad adeudada por el inquilino pero no será necesario comunicarle que, en caso de no abonar importe alguno, perderá la posibilidad de enervar el procedimiento judicial.
Dada la experiencia que atesoramos en estos procedimientos no recomendamos remitir burofax o reclamación previa si la posibilidad de que el inquilino abone los importes adeudados es remota (por ejemplo, cuando adeuda 2 o más rentas) ya que el plazo de espera para iniciar el proceso judicial se demora al menos 30 días. Para más información puede consultar nuestro articulo de relativo a abogados desahucios express.
