El artículo 25.7 de la LAU establece que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el inmueble arrendado se vende junto con otras propiedades del mismo arrendador en el mismo edificio. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, núm. 953/2025, aborda el derecho de retracto en la venta de un inmueble arrendado y el alcance de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios.
El caso se originó cuando D.ª Adela, arrendataria de un local en Sevilla, ejerció su derecho de retracto tras la venta del inmueble arrendado, junto con otro local contiguo, a un tercero, D. Elias. La venta fue realizada por la propietaria y arrendadora, D.ª Raimunda. La demanda de Adela fue inicialmente desestimada tanto en primera instancia como en apelación, al considerar que la venta conjunta de ambos locales eximía la aplicación del derecho de retracto.
En el recurso de casación interpuesto por D.ª Adela, se alegó que la interpretación del artículo 25.7 de la LAU por parte de los tribunales inferiores contravenía la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo, al no disponer de todos y cada uno de los inmuebles de un Edificio sino solo de algunos. Sin embargo, el Tribunal Supremo concluyó que, al haberse vendido todos los locales propiedad de D.ª Raimunda en el edificio, se cumplían las condiciones del referido precepto para excluir el derecho de retracto.
Esta sentencia reitera la importancia de la interpretación estricta de las excepciones al derecho de retracto y destaca que la venta conjunta de todas las propiedades del arrendador en un edificio justifica la exclusión de los derechos de tanteo y retracto, a menos que se pruebe que tal venta fue una simulación para eludir estos derechos.
Además, el fallo subraya la necesidad de presentar todos los hechos relevantes en las instancias iniciales del procedimiento, ya que nuevos hechos no serán considerados en el recurso de casación. Este principio resalta la importancia de armar correctamente la demanda ya que condiciona la etapas posteriores del procedimiento.
En conclusión, la sentencia del Tribunal Supremo clarifica los supuestos donde el arrendador transmite no todos los inmuebles de un edificio sino solo aquellos de los que es titular
