Seguidamente expondremos el procedimiento de ejecución por impago que, aunque referido a los desahucios por impago, es extrapolable a otros procedimientos siempre y cuando exista un titulo ejecutivo, generalmente una sentencia condenatoria. En el caso de los desahucios no solo se reclama la posesión de la vivienda (o local) sino también los importes adeudados por el arrendatario conforme a las condiciones pactadas en el contrato.
En estos importes se reclaman las rentas debidas por el inquilino y también otros gastos comunes a todos los arrendamientos (agua, luz, gas,…). Para ello será necesario que el titular del suministro sea el propio arrendador, de lo contrario, si figura como titular el inquilino, no se podrá a priori reclamar los mencionados gastos en el procedimiento judicial. No obstante, en el procedimiento de ejecución, y tras la sentencia o resolución, solo se podrán reclamar rentas adeudadas hasta el desalojo efectivo del inquilino del inmueble arrendado.
En la demanda no solo se reclaman los importes adeudados hasta el inicio del procedimiento judicial sino que la normativa procesal permite que se incluyan las cantidades que adeude el inquilino con posterioridad al inicio de la vía judicial (rentas). No obstante, se debe hacer consignar expresamente en la demanda de desahucio.
El lector debe saber que en el proceso judicial hay dos procedimientos, uno el declarativo y otro de ejecución.
El procedimiento de ejecución se insta tras la sentencia o resolución del juzgado respecto a la demanda de desahucio interpuesta por el propietario. Es decir, tras presentar demanda el procedimiento termina con una sentencia dando por resuelto el contrato de alquiler y ordenando el desalojo del demandado del inmueble arrendado y el abono de los importes adeudados hasta el lanzamiento.
¿Qué ocurre con el impago tras la sentencia?
Una vez dictada la sentencia en el procedimiento judicial el inquilino dispone de 40 días hábiles (firmeza + periodo voluntario de pago) para abonar voluntariamente las cantidades adeudadas al propietario del inmueble.
Si transcurrido ese plazo no abona los importes adeudados, circunstancia frecuente en este tipo de procedimientos, el propietario podría plantearse iniciar el procedimiento de ejecución. Procedimiento que solo podrá iniciarse tras haberse dictado sentencia o resolución por parte del juzgado condenando al inquilino al pago de la cantidad correspondiente.
En este procedimiento de ejecución se solicita que, con fundamento en la sentencia o resolución dictada por el propio juzgado, y al no haberse satisfecho la deuda por parte del inquilino de manera voluntaria, se oficie mandamiento para la averiguación patrimonial de los bienes del deudor.
Por medio de esta averiguación patrimonial obtendremos un informe de la solvencia económica del arrendatario, es decir, si presta servicios por cuenta ajena (trabaja) en alguna empresa, si cobra una prestación por desempleo o subsidio, si dispone de cuentas corrientes con saldo positivo, si es propietario de bienes mueble o inmueble,(…).
Ese informe resulta muy útil por cuanto permite dirigir la ejecución hacía los bienes que ofrezcan mayor garantía de cobro. Como es lógico, lo primero será examinar si el arrendatario moroso dispone de cuentas con saldo para su embargo, si no dispone de cuentas con saldo habrá que examinar si pueden embargase sueldos o salarios y, por último, bienes mueble o inmueble.
No es obligatorio iniciar el procedimiento de ejecución de manera inmediata sino que el propietario dispone de un plazo de 5 años desde que se dicta la sentencia o resolución judicial. Una vez iniciado el procedimiento de ejecución, siempre dentro del plazo mencionado de 5 años, se podrá hacer sucesivas averiguaciones patrimoniales hasta que se obtenga el cobro total de los importes adeudados por el inquilino (Para más información relacionada con la temática puede consultar nuestro blog).
¿Cómo funciona el procedimiento de ejecución por impago?
Como hemos comentado al inicio, explicaremos brevemente el procedimiento de ejecución por impago que, aunque lo enfocamos a los procedimientos de desahucio por impago, resulta -a groso modo- extrapolable a cualquier sentencia o resolución con condena de cantidades.
– Una vez dictada sentencia con el importe de condena se debe esperar a que sea firme, es decir, que el demandado (en este caso, inquilino) no recurra la resolución. La sentencia es firme transcurridos 20 días hábiles desde fuera notificada a las partes. No obstante, si en lugar de dictarse sentencia se ha dictado un Decreto (ocurre cuando el inquilino no se opone a la demanda y no se celebra juicio) el mismo se convierte en firme transcurridos 5 días desde que fuera notificado a las partes.
– Una vez firme, el demandado (deudor) dispone de otros 20 días hábiles para abonar los importes adeudados al demandante. Estos importes puede abonarlos en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado o, en cambio, transferirlos directamente a la cuenta del acreedor (en este caso, el propietario del inmueble). Esto se conoce como periodo voluntario de pago.
– En el caso de que no se abonen esos importes en el periodo voluntario de pago, es decir, en el plazo de veinte días desde la firmeza de la sentencia o resolución, el demandante podrá iniciar el procedimiento de ejecución por impago.
– El procedimiento de ejecución por impago consiste en interponer nueva demanda donde se le solicita al juzgado que, en base a la sentencia o resolución de condena dictada previamente por el mismo tribunal, y como consecuencia del incumplimiento por impago de demandado en el periodo voluntario, se despache ejecución contra los bienes del deudor.
– Esta demanda de ejecución deberá ser notificada nuevamente al deudor donde se le requiere para que manifieste bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución. Para el caso de que no lo haga, el juzgado procederá a la averiguación del patrimonio del deudor. En dicha averiguación deberán figurar la totalidad de los bienes y derechos que disponga (cuentas corrientes, rentas, bienes inmueble o mueble,…).
– En función del resultado, se procederá a embargar unos bienes u otros. En caso de insolvencia, es decir, que no disponga de bienes para el embargo, se podrá ir realizando sucesivas averiguaciones patrimoniales hasta conseguir el cobro de cantidades. Si tras la primera averiguación no hubiera importes o cantidades que se pudieran embargar recomendamos realizar nuevas averiguaciones transcurridos entre 12 – 24 meses desde la última averiguación patrimonial.
– Una vez iniciado el procedimiento su duración varía en función de la carga de trabajo del juzgado y, fundamentalmente, en función de la solvencia del deudor. Si el deudor es solvente la duración media puede rondar entre 2 y 6 meses, sino lo fuera puede prolongarse años.
Como ya hemos comentado, es importante reiterar que el procedimiento de ejecución por impago deberá iniciarse, en todo caso, en un plazo máximo de 5 años desde que se dictará sentencia o resolución de condena. Si no se interpone demanda de ejecución dentro del mencionado plazo caducará la posibilidad de hacerlo posteriormente.
