La presente entrada tiene por objeto acercar al cliente o lector en el desarrollo del procedimiento de desahucio por impago, conocido también como desahucio express. Estos desahucios tienen un cauce procesal especifico que busca mejorar los tiempos de tramitación judicial con respecto a los procedimientos genéricos.
¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio?
El funcionamiento del procedimiento de desahucio por impago se resume en 8 pasos que seguidamente desarrollaremos sin que tengan que concurrir todos ellos. La estructura es la siguiente:
1.- Presentación demanda: El abogado por medio del procurador presenta la demanda en el partido judicial donde radica la vivienda o local arrendado. En la demanda no solo se solicita el desahucio sino también los importes adeudados por el inquilino hasta la entrega de la posesión del inmueble.
2.- Firma del poder de representación: Es conveniente presentarlo con la demanda pero en caso de no haberlo hecho podrá firmarse en el propio juzgado o en un notario (poder para pleitos). Desde hace unos años existe el apoderamiento Apud acta electrónico. En caso de no presentarse el apoderamiento con la demanda el plazo que suele transcurrir hasta su firma en el juzgado ronda entre 2 y 8 semanas (depende de la carga de trabajo del juzgado).
3.- Admisión a trámite la demanda: Tras firmar el poder, el juzgado admitirá a trámite la demanda. En dicho documento deberá consignarse la fecha de desahucio y también la del posible juicio.
4.- Notificación de la demanda al arrendatario: Tras la admisión a trámite, la demanda se notifica por el juzgado al inquilino para que en un plazo de 10 días hábiles conteste a la demanda o, en su caso, abone los importes adeudados y entregue la vivienda (solo si no puede enervar). Esta notificación no es instantánea sino que desde que la citación judicial sale del juzgado hasta que llega a manos del inquilino puede transcurrir fácilmente 2 o 3 semanas y hasta que no se produzca dicha notificación no comienza a correr los 10 días hábiles que hemos mencionado.
5.- Si el inquilino contesta a la demanda se celebra juicio: Si tras recibir la notificación del juzgado el inquilino contesta a la demanda se celebra una vista (juicio) ante el Juez. Como hemos dicho el plazo para contestar a la demanda es de 10 días hábiles, no obstante este plazo puede quedar en suspenso si el inquilino solicita dentro de los tres primeros días abogado de oficio. Una vez designado abogado de oficio deberá reanudarse el plazo para presentar oposición.
6.- Si el inquilino no contesta a la demanda no se celebra juicio: En cambio, si no contesta a la demanda no se celebra juicio y se dictará resolución condenando al arrendatario al abono de los importes adeudados y al desalojo del inmueble. El desalojo se practicará en la fecha fijada desde un inicio por el juzgado (dicha fecha consta en el documento de admisión a trámite de la demanda).
7.- Haya juicio (o no) habrá finalmente una sentencia o resolución.
8.- El día del lanzamiento deberá acudir el funcionario del juzgado, el procurador y también el propietario del inmueble. Es muy recomendable, por no decir indispensable, acudir con un cerrajero al acto. Si así se solicita, el funcionario del juzgado levantara acta donde reflejará el estado del inmueble con el fin de que el propietario pueda reclamar desperfectos llegado el momento.
Respecto a los importes adeudados, si tras la resolución o sentencia dichos importes no se abonan voluntariamente por parte del inquilino se podrá iniciar el denominado procedimiento de ejecución. En este procedimiento de ejecución se solicita la averiguación de los bienes (cuentas, salarios,…) del deudor para su embargo (si le surgen más dudas puede consultar el apartado de abogados desahucios express ).
¿Cómo se lleva a cabo un juicio de desahucio?
El juicio de desahucio ocurre cuando el demandado (inquilino o arrendatario) se opone a la demanda de desahucio por impago instada por el demandante (arrendador), por lo que si no hay escrito de oposición a la demanda no habrá juicio. Las principales claves del juicio de desahucio son las siguientes:
1. Para que se celebre juicio es necesario que haya escrito de oposición a la demanda de desahucio por impago.
2. Es necesario que ese escrito de oposición este firmado por abogado y procurador.
3. El escrito de oposición deberá alegar las razones por las que, a su entender, no debe todo o parte del importe reclamado.
4. Tras ello el Juzgado deberá fijar fecha para la celebración del juicio (en muchos casos esa fecha ya estará fijado desde un inicio).
5. Ese día deberán acudir las partes al juicio con sus respectivos abogados y procuradores (aunque no siempre es necesario que acuda físicamente el arrendador o arrendatario).
6. En el juicio se propondrá prueba (por ejemplo, documentos actualizando la deuda o documentos que conste la deuda pagada, solicitud de declaración de testigos,…) y se practicara aquella que sea admitida por el juzgado y resulte procedente (por ejemplo, declaración de testigos o interrogatorio de parte).
7. Tras practicarse la prueba cada abogado tendrá trámite para exponer sus conclusiones acerca de la prueba practicada.
8. Tras las conclusiones el juicio queda visto para sentencia. La sentencia debería de dictarse en un plazo de 5 días hábiles, no obstante en la práctica el plazo suele ser mayor.
¿Cuánto puede durar un proceso de desahucio?
El 80% de los procesos de desahucio tramitados en el despacho tiene una duración de entre 4 – 9 meses. En el tiempo de tramitación influyen variables como la carga de trabajo del juzgado y la actuación del arrendatario una vez se le haya notificado el expediente judicial.
Conclusiones
El procedimiento de desahucio por impago o desahucio express es un proceso sumario ideado por el legislador para tramitar con agilidad aquellos casos donde el inquilino o arrendatario no cumple con el abono de la renta. Como hemos visto, el procedimiento se estructura en varios pasos y en función de cómo se desenvuelva hay resolución o sentencia en un momento u otro. La gran diferencia con respecto a otros procesos es que desde el inicio se establece una fecha provisional de juicio y otra de desahucio (o lanzamiento).
