El Tribunal Supremo (TS), en su Sentencia 853/2025, ha establecido que la simple firma de una escritura pública (tradición instrumental) no equivale a la entrega de una propiedad si esta es imposible de localizar. Basándose en el efecto de la cosa juzgada positiva, el Alto Tribunal ha resuelto un largo litigio a favor de la compradora, Artibai Servicios Inmobiliarios, S.L., condenando a la vendedora a entregar la finca o a restituirle más de 1,7 millones de euros.
Antecedentes: Una Compraventa Imposible de Concretar
El conflicto se origina con una compraventa de 2005, en la que Artibai compró a Alexrixell Promociones, S.L. una finca registral por más de 1,7 millones de euros. La escritura incluía un plano para su delimitación, pero pronto se descubrió que el terreno estaba ocupado por un tercero y su ubicación era incierta.
Un primer juicio en 2009 fracasó porque se declaró probado que la finca no podía ser identificada con fiabilidad y que el plano aportado era inexacto. Años después, Artibai inició un segundo proceso exigiendo el cumplimiento del contrato. Mientras el juzgado de primera instancia le dio la razón, la Audiencia Provincial revocó la decisión, argumentando que la obligación de entrega se había cumplido con la mera firma de la escritura (tradición instrumental).
La Clave del Supremo: Cosa Juzgada y Límites a la Tradición Instrumental
El recurso de Artibai prosperó gracias al principio de cosa juzgada positiva (art. 222.4 LEC). El Supremo razona que los hechos declarados firmes en el juicio de 2009 —principalmente, la imposibilidad de identificar la finca y la inutilidad del plano— eran un antecedente lógico y vinculante para el segundo proceso. La Audiencia Provincial no podía ignorar estos hechos probados y fallar como si la finca estuviera perfectamente identificada.
Este razonamiento desmonta la defensa de la vendedora. La tradición instrumental (art. 1462.2 CC) es una presunción de entrega que puede ser desvirtuada. En este caso, quedó destruida por un hecho incontrovertible: la vendedora incumplió su obligación más elemental de entregar una cosa cierta y determinada. Como concluye el TS, no puede haber entrega efectiva, ni siquiera simbólica, si el bien vendido no puede ser localizado ni puesto en poder del comprador.
Por todo ello, el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la del juzgado de primera instancia. Se condena a Alexrixell a cumplir el contrato, entregando a Artibai la finca debidamente identificada, o, en su defecto, a restituir la totalidad del precio pagado, más los gastos e intereses correspondientes.
La sentencia reafirma que la seguridad jurídica impide que la formalidad de una escritura prevalezca sobre la realidad material de un incumplimiento contractual tan flagrante.
