Los incumplimientos de pago por parte de los inquilinos ocurren con mayor frecuencia de la deseada. Además, no suelen ser casos esporádicos sino que en buena parte de ellos se reiteran a lo largo del contrato, es decir, tras el primer impago, y salvo que se trate de un error puntual, es muy probable que en un futuro próximo se deje de abonar otras mensualidades o recibos (agua, luz, gas, etc.) a los que venia obligado en virtud del contrato de arrendamiento. Lo que provoca un dolor de cabeza para el propietario o arrendador del inmueble que tiene que «perseguir» al inquilino para que vaya cumpliendo conforme a lo pactado y, con el paso de tiempo, se traduce en muchas ocasiones en la misma pregunta ¿Cómo echar a un inquilino que no paga?
¿Qué hacer ante un inquilino que no paga?
En primer lugar debemos distinguir entre un impago aislado o, en cambio, impagos reiterados. Si el inquilino ha cumplido hasta la fecha con todas sus obligaciones económicas puede tratarse de un contratiempo sin trascendencia y habría que recordarle (por teléfono o correo electrónico) que se ponga al día. ¿Qué ocurre si tras la llamada o el correo electrónico no abona el importe adeudado?
Aquí recomendamos no perder el tiempo y enviar cuanto antes un burofax reclamando las cantidades adeudadas. Es decir, recomendamos enviar un burofax si transcurridos 2 o 3 días desde la llamada o el correo electrónico el inquilino sigue sin abonar los importes reclamados. Es importante enviar burofax postal ya que tendremos el certificado con el resultado del envío, lo que implica prescindir de otras notificaciones más modernas (como burofax electrónico o Sms certificado).
Además, hay juzgados reticentes a la ahora de admitir como prueba para evitar la enervación del inquilino (que no paga el alquiler o recibos) el envío de un burofax electrónico o Sms certificado por cuanto son medios de notificación más controvertidos que el tradicional envío de carta certificada o burofax. En los primeros no se deja constancia de la persona que ha recibido la reclamación (en el caso del burofax electrónico solo se deja constancia de la IP del receptor y en el Sms certificado solo se deja constancia de su envío), circunstancia que no acaece con el burofax (o carta certificada) donde se reflejan los datos de la persona que recibe la notificación (nombre y apellidos, DNI, firma, fecha y hora).
¿Qué hacer tras el envío del burofax al inquilino?
Como hemos dicho no hay que demorar el envío del burofax y debemos hacerlo tras el primer impago del alquiler (unos días después del requerimiento por teléfono o correo electrónico). ¿Por qué es importante enviar el burofax?
Porque si finalmente tenemos que presentar demanda contra el inquilino por de la renta del alquiler y en esa demanda adjuntamos el burofax evitaremos la enervación. Esto significa que una vez le sea notificada la demanda no podrá evitar el desahucio aunque abone los importes adeudados. En cambio, si presentamos demanda sin adjuntar burofax el inquilino podrá enervar el desahucio siempre y cuando abone los importes adeudados, es decir, podrá continuar en la vivienda si paga lo que debe. Para mayor información al respecto puede consultar nuestra entrada La enervación del procedimiento judicial.
¿Hay que enviar burofax si el inquilino adeuda 2 o más mensualidades?
En estos casos, donde el propietario o arrendador tras el primero impago no ha remitido burofax, recomendamos por regla general no enviarlo y presentar directamente demanda. La razón de presentar directamente demanda se debe a que él envió del burofax implica retrasar el procedimiento judicial un mes. Es decir, la ley estipula que no podrá iniciarse el procedimiento judicial hasta transcurrido 30 días desde el requerimiento de los importes adeudados al inquilino moroso.
Esta espera es la que pretendemos evitar y por eso recomendamos no enviar burofax cuando los impagos son reiterados, simplemente porque el inquilino no va a poder hacer frente al importe total adeudado una vez que reciba la demanda y, por ende, no podrá enervar el desahucio. De esta manera ganamos tiempo y acortamos el proceso. Como hemos comentado en otros artículos, aunque se denomine coloquialmente desahucio express el tiempo de tramitación real en los juzgados ronda entre 4 y 8 meses, de ahí la importancia de no demorar el proceso judicial.
¿Cuándo hay que iniciar el procedimiento judicial contra el inquilino que no paga?
Por lo general recomendamos iniciarlo una vez transcurridos los 30 días desde el envío del burofax reclamando los importes adeudados. En cambio, y como hemos dicho, si hay 2 o más impagos recomendaríamos iniciar el procedimiento judicial directamente y prescindir -por lo general- del envío del burofax.
Por ejemplo, el típico supuesto del inquilino que no paga el alquiler entre los días 1 – 5 del mes en enero. En este caso recomendaríamos al propietario que el día 6 – 7 de enero se ponga en contacto con él (por teléfono o correo electrónico) para compelerle al abono de la renta pendiente de pago. Si para el día 10 de enero sigue sin abonar cantidad alguna habría que enviar burofax reclamando los importes adeudados. Esto quiere decir que para el 9 de febrero podría iniciarse el procedimiento judicial, en caso de que siga incumpliendo el contrato.
Por el contrario, si el inquilino lleva sin pagar 2 o más mensualidades, y el propietario todavía no ha remitido reclamación alguna, podría prescindirse de ésta reclamación e iniciar directamente el procedimiento judicial.
Por último, en el procedimiento judicial no solo se reclaman las rentas adeudadas sino también los recibos que se encuentren pendientes de pago (agua, luz, gas,…) y los gastos del procedimiento. Si quiere más información sobre procedimiento judicial le recomendamos la lectura de nuestro artículo Procedimiento judicial en los desahucios o si tiene dudas básicas sobre este tipo de procedimientos puede consultar nuestro artículo Abogados Desahucios Express.
