El procedimiento de desahucio por impago —conocido también como desahucio express— tiene un cauce procesal específico diseñado por el legislador para agilizar los desalojos por falta de pago. Si ya ha agotado las vías previas (conciliación y, en su caso, burofax) y necesita saber exactamente cómo funciona el proceso en el juzgado, esta guía le explica cada paso con un alto nivel de detalle.
💡 Lo esencial
- Desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento: 5 a 12 meses en el 80% de los casos.
- Si el inquilino no se opone (60% casos), no hay juicio: el juez dicta decreto de archivo (condena).
- El decreto de admisión fija desde el inicio las fechas de juicio y lanzamiento.
- La notificación al inquilino es el trámite que más puede retrasar el proceso: en ocasiones, se podrá delegar en el procurador.
- El lanzamiento (desahucio) no requiere de una demanda de ejecución.
- El cobro de la deuda sí requiere demanda ejecutiva separada si el inquilino no paga voluntariamente.
- La derogación del RDL 2/2026 elimina el incidente de suspensión por vulnerabilidad, mejorando la previsibilidad del proceso.
¿Qué hace especial a este procedimiento?
El procedimiento de desahucio por impago tiene dos características que lo distinguen de cualquier otro proceso civil ordinario:
- Desde el decreto de admisión ya constan las fechas de juicio y de lanzamiento. El propietario sabe desde el principio del proceso cuándo debería celebrarse el juicio (si lo hay) y cuándo se va a producir el desalojo-desahucio. Es decir, no hay que esperar al final del proceso para saber la fecha del lanzamiento.
- El lanzamiento no requiere demanda ejecutiva. En la mayoría de procesos civiles, si el condenado no cumple voluntariamente la sentencia, hay que interponer una nueva demanda ejecutiva. En el desahucio, si se solicitó el lanzamiento en la demanda inicial, este se ejecuta directamente sin necesidad de una demanda ejecutiva.
Paso 1: La demanda y el apoderamiento
El abogado, a través del procurador, presenta la demanda en el juzgado del partido judicial donde radica el inmueble. En ella se solicitan conjuntamente el desahucio, las rentas impagadas, las rentas futuras hasta el desalojo y las costas del proceso.
Un detalle práctico con gran impacto en los plazos: el poder de representación (apoderamiento). Si no se presenta con la demanda, hay que firmarlo con posterioridad, y el plazo que transcurre hasta que el juzgado lo tramita oscila entre 2 y 8 semanas dependiendo de la carga de trabajo. La forma más ágil es el apoderamiento Apud Acta electrónico, que agiliza este trámite considerablemente. Lo más recomendable es aportarlo junto con la demanda.
Paso 2: El decreto de admisión
Una vez presentada la demanda y firmado el poder, el juzgado dicta el decreto de admisión. Este documento, que suele llegar al procurador en un plazo de 1 a 4 meses, es la pieza central del proceso porque contiene toda la información relevante:
- La fecha del juicio (no se celebra si el inquilino no se opone).
- La fecha del desahucio o lanzamiento.
- El plazo de 10 días hábiles para que el inquilino conteste a la demanda u oponga defensas.
- El plazo de 3 días hábiles para que el inquilino solicite justicia gratuita (abogado de oficio).
El decreto llega al procurador por medios telemáticos. Al inquilino le llega en papel, en el domicilio arrendado.
Paso 3: La notificación al inquilino — el trámite crítico
Este es, con diferencia, el trámite que más puede alargar o acortar el proceso. La razón es sencilla: los 10 días hábiles de plazo para que el inquilino responda no empiezan a contar hasta que se le notifica la demanda. Si la notificación se demora, todo lo demás se retrasa.
El proceso de notificación sigue este orden:
- El juzgado intenta notificar al inquilino en el domicilio arrendado.
- Si no lo encuentra (inquilino ausente, que no abre, o que se ha marchado), los juzgados suelen realizar una averiguación domiciliaria consultando bases de datos de la AEAT, Seguridad Social y Policía. Si aparecen nuevos domicilios, vuelve a intentar la notificación en ellos.
- Si tampoco se logra en los domicilios alternativos, la demanda se publica en el Tablón Edictal Judicial Único (TEJU). Desde la publicación en el TEJU corren los 10 días hábiles.
El servicio de notificaciones de muchos juzgados está congestionado, lo que puede suponer retrasos de 2 a 3 meses solo en este trámite. Una fórmula eficaz para evitarlo: solicitar que sea el propio procurador del propietario quien intente la notificación. Aunque no siempre la logra, evita los tiempos muertos del correo judicial.
⚠️ El inquilino no puede evitar el desahucio eludiendo la notificación. Puede retrasar los plazos negándose a recibirla o ausentándose, pero en ningún caso impedirá el lanzamiento. La publicación en el TEJU activa los plazos con independencia de que el inquilino lo lea o no.
Paso 4: La justicia gratuita y su impacto en los plazos
El inquilino puede solicitar abogado de oficio en cualquier momento del proceso. Pero solo si lo hace dentro de los 3 primeros días hábiles desde que recibe la demanda consigue que los plazos queden suspendidos hasta que la designación de abogado y procurador.
Si lo solicita después del tercer día, los plazos no se suspenden: el plazo de 10 días para oponerse seguirá corriendo, y cuando le asignen abogado de oficio (habitualmente un mes o más después) será demasiado tarde para oponerse.
La designación de abogado de oficio suele demorarse entre 3 y 6 semanas. En los casos en que sí suspende los plazos, hay que ver si afecta a las fecha provisionales de juicio o lanzamiento previamente fijadas.
Paso 5: ¿Hay juicio o no?
Transcurridos los 10 días hábiles desde la notificación, se abren dos caminos:
| Situación | ¿Qué ocurre? | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| El inquilino no se opone (~60% de los casos) | No hay juicio. El juez dicta decreto de archivo (condena) y se procede al lanzamiento en la fecha fijada. | 5 a 9 meses totales |
| El inquilino se opone | Se celebra juicio en la fecha ya fijada. | 7 a 12 meses totales |
Paso 6: El juicio de desahucio
Solo se celebra si el inquilino ha presentado escrito de oposición firmado por abogado y procurador. Las claves del juicio:
- El único debate posible es si el inquilino debe o no la cantidad reclamada. No se pueden alegar en principio otras cuestiones (mal estado del inmueble, conducta del propietario, etc.).
- Cada parte propone pruebas (documentos actualizando la deuda, recibos de pago, declaración de testigos, etc.). El juez admite la prueba pertinente.
- Tras practicarse la prueba, cada abogado expone sus conclusiones.
- El juicio queda visto para sentencia. Legalmente, la sentencia debería dictarse en 5 días hábiles, aunque en la práctica el plazo suele ser mayor.
- La mayoría de estos juicios son muy breves porque la prueba a practicar suele ser sencilla.
Paso 7: La sentencia o decreto de archivo
Ambas resoluciones tienen el mismo efecto práctico. Si el propietario ha ganado, el inquilino es condenado a:
- Abonar la deuda existente y las rentas devengadas hasta el día del lanzamiento.
- Desalojar el inmueble en la fecha de lanzamiento fijada.
- Pagar las costas procesales.
Paso 8: El lanzamiento
Si el inquilino no entrega las llaves voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento en la fecha ya fijada desde el decreto de admisión. No es necesario presentar nueva demanda. En el acto intervienen:
- El personal judicial encargado del desahucio.
- El procurador del propietario.
- Un cerrajero (imprescindible).
- La policía, si el inquilino opone resistencia.
Al terminar, el funcionario levanta acta del estado del inmueble. Se recomienda encarecidamente solicitarla: facilita la reclamación de desperfectos en el inmueble arrendado (si los hubiera).
Paso 9: El cobro de la deuda
Una vez condenado, el inquilino tiene 20 días hábiles desde la firmeza de la resolución para abonar voluntariamente la deuda. Si no lo hace, hay que interponer un procedimiento de ejecución forzosa, que sí requiere demanda ejecutiva. En él se solicita la averiguación y embargo de los bienes del deudor: saldos en cuentas bancarias, nómina, u otros bienes embargables.
Novedad 2026: derogación del RDL 2/2026
La principal mejora procesal de 2026 es la derogación del RDL 2/2026, de 3 de febrero, que permitía al inquilino solicitar la suspensión del lanzamiento alegando situación de vulnerabilidad. Aunque en muchos casos no prosperaba, la sola tramitación del incidente podía añadir varios meses al proceso.
Con su derogación, no existe actualmente ninguna norma que permita suspender automáticamente un lanzamiento por razones de vulnerabilidad. El proceso sigue su curso conforme al régimen general, lo que lo hace más predecible y ágil.
¿Cuánto dura el proceso en 2026?
El 80% de los procedimientos que tramitamos se sitúan entre 5 y 12 meses. La variable que más influye es el juzgado (en cada partido judicial hay juzgados más o menos saturados). Dentro de esa horquilla, los factores que ayudan:
- Si el apoderamiento se aporta con la demanda.
- La rapidez en la notificación al inquilino (el mayor cuello de botella del proceso).
- Si el inquilino solicita justicia gratuita dentro de los 3 primeros días.
- Si el inquilino se opone a la demanda.
Preguntas frecuentes sobre el procedimiento judicial
¿Puede el propietario no acudir al lanzamiento?
Sí. puede delegarlo en el procurador . Sin embargo, es recomendable estar presente para poder identificar pertenencias, verificar el estado del inmueble y recibir las llaves directamente.
¿Qué pasa si el inquilino ha subarrendado a otras personas?
Las personas que ocupen el inmueble sin ser parte en el contrato principal también deben ser desalojadas. No obstante, es posible que se abra un proceso o incidente paralelo.
¿Puede el juez dar al inquilino un plazo para marcharse distinto al del decreto de admisión?
No, salvo que legalmente, por algún motivo, no pueda practicarse el desahucio en la fecha previamente fijada. En ese caso habrá que fijar nueva fecha de desahucio respetando la norma.
¿Qué ocurre si el inquilino paga parte de la deuda antes del juicio?
Si el pago es parcial y no cubre la totalidad de lo reclamado, el proceso sigue adelante.
¿Puede el juicio aplazarse si el inquilino está enfermo?
No, salvo que se haya solicitado su declaración en juicio.
Conclusión
El procedimiento judicial de desahucio tiene una lógica interna que, una vez comprendida, permite al propietario entender como se desenvuelve el proceso. La clave no está en el juicio —en el 60% de los casos no se celebra— sino en otros factores: presentar correctamente la demanda, la carga de trabajo del juzgado y la respuesta del inquilino ante la notificación del expediente judicial.
Conocer el proceso también ayuda a evaluar mejor al despacho que lo gestiona. Un abogado especializado en desahucios sabe exactamente donde se pueden reducir tiempos. La diferencia entre un procedimiento bien gestionado y uno que simplemente «sigue su curso» puede ser de varios meses y de varios miles de euros de renta no cobrada.
Si está listo para presentar la demanda, o si tiene dudas sobre en qué punto del proceso se encuentra, consúltenos. Le daremos una valoración honesta y concreta de su caso.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
