No es raro que con la entrega de las llaves el propietario se lleve las manos a la cabeza al comprobar los desperfectos existentes en el piso o local alquilado. Surgen aquí la típicas dudas de este tipo de situaciones, ¿Se puede reclamar cualquier desperfecto? ¿Qué ocurre con la fianza? ¿Qué procedimiento se debe seguir?
Cabe decir que suele influir el estado del inmueble el modo en el que se resuelve el contrato de alquiler. Un número importante inquilinos que dejan en mal estado la vivienda o local suelen dar otros problemas a lo largo del contrato, normalmente relacionados con el impago de la renta. En cualquier caso, primero debemos conocer que debe entenderse por desperfecto o daño para discernir que puede reclamarse tras la entrega del inmueble.
¿Qué desperfectos o daños del piso o local son reclamables?
La ley señala que el arrendatario (inquilino) debe devolver la vivienda (o local) en el mismo estado en que recibió el inmueble, salvo que hubiere deterioro o desperfectos como consecuencia del paso del tiempo. Es decir, que no se podrán reclamar los daños existentes en el inmueble si son consecuencias del desgaste ocasionado por su uso. Aquí debemos aclarar que ese desgaste debe ser como consecuencia de un uso diligente de la cosa, por lo que no cabe disfrazar un daños como desgaste si no se debe a un buen uso. Ante la duda, deberá ser el inquilino quién acredite que el deterioro se ha producido sin culpa suya.
Aunque la ley presume que el inmueble se entrega en buen estado recomendamos que al contrato de alquiler se adjunte un anexo con fotografías o, al menos, inventario de bienes. Estas fotografías facilitarán la posterior reclamación de daños, principalmente en caso de que se discuta si ese deterioro se debe o no al uso por parte del arrendatario.
Por ejemplo, si las paredes de la vivienda se encuentra en mal estado (ennegrecidas o con desperfectos) después de 1 o 2 años de arrendamiento, no parece que se deba a un deterioró por el paso del tiempo sino a un uso inadecuado de inmueble. Mayor duda podría surgir cuando hablamos de arrendamientos largos, aunque dependerá en gran medida del tipo desperfecto o daño que se discuta (por ejemplo, la existencia de boquetes en las paredes se debe a un mal uso, independiente del tiempo transcurrido). En cualquier caso, y como hemos dicho, la ley presume que la vivienda o local se entrega en buen estado por lo que, en caso de duda, debe ser el arrendatario quien acredite que obró en todo momento correctamente.
¿Cómo se reclaman los desperfectos ocasionados por el inquilino?
Cabe apuntar en primer lugar que resulta recomendable que el mismo día de la entrega de llaves se revise el estado del inmueble en presencia del inquilino para comprobar conjuntamente el los desperfectos en el piso o local alquilado. A mayores, sería conveniente anotar dichos desperfectos en un documento para que luego sea firmado por el propio arrendatario.
El escenario anterior sería el ideal pero también es cierto que en buena parte de las ocasiones no es posible, bien porque el inquilino se niega a reconocer cualquier desperfecto, o bien porque no reconoce -al menos- parte de los daños que se reclaman. En este caso recomendamos que la inspección del inmueble se practique junto con uno o varios testigos y se documente fotográficamente. Una vez realizado lo anterior, y a la mayor brevedad posible, remitirle al arrendatario por correo certificado (o incluso, por correo electrónico) una relación detallada de los desperfectos apreciados en el inmueble.
Cabe señalar que el propietario dispone de 1 mes desde el final del arrendamiento para cuantificar y comunicar los desperfectos al inquilino (recomendamos que esta comunicación se realice por medio de burofax o carta con acuse de recibo), a los efectos de descontar de la fianza el daño causado.
El mayor problema surge respecto a la cuantificación de los daños. En estos casos es recomendable la intervención de un perito que determine el valor de los arreglos, dicha labor se encuentra en muchas ocasiones incluida dentro de los seguros de hogar. Si no se dispone de seguro de hogar, o si el mencionado seguro no incluye el servicio, recomendamos la contratación de un perito.
¿Qué hacemos si el coste del perrito es superior a los daños o desperfectos ocasionados? Una alternativa sería solicitar varios presupuestos de distintos profesional que detallen el coste o gastos de acometer los arreglos. Al respecto resulta conveniente que en el presupuesto se detalle cada uno de los desperfectos así como la dirección exacta del inmueble.
¿Qué hacemos si el inquilino no abona los daños o desperfectos?
Si tras la reclamación amistosa el arrendatario se niega al abono de las cantidades debidas no quedaría más remedio que acudir a los tribunales. Se haría por medio de una demanda reclamando los importes adeudados. Para que la demanda prospere es conveniente que los desperfectos estén correctamente documentados y cuantificados. La duración del procedimiento judicial dependerá de varios factores, entre ellos, la mayor o menor cara de trabajo del juzgado. Podemos decir que la duración media ronda entre 6 y 12 meses.
