Durante más de cinco años, el incidente extraordinario de suspensión de desahucios por vulnerabilidad ha sido la principal fuente de incertidumbre para los propietarios que tramitaban un procedimiento judicial. Ese mecanismo, nacido como medida excepcional en plena pandemia, fue prorrogado sucesivamente hasta convertirse en una realidad estructural que muchos daban por indefinida.
En 2026, la situación ha cambiado de forma decisiva: el Gobierno intentó prolongarlo una vez más mediante el RDL 2/2026, pero el Congreso de los Diputados no lo convalidó. Lo que eso significa en la práctica es lo que explica este artículo.
💡 Situación actual (abril 2026)
- El RDL 2/2026, de 3 de febrero, que pretendía prorrogar la suspensión extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2026, no fue convalidado por el Congreso.
- Al no convalidarse, decayó con efectos retroactivos desde su entrada en vigor: quedó sin efecto jurídico.
- La normativa vigente en la materia —el RDL 11/2020, con sus sucesivas reformas— solo preveía la suspensión extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2025.
- En consecuencia, desde el 1 de enero de 2026 no existe ninguna norma que ampare el incidente extraordinario de suspensión por vulnerabilidad en los procedimientos de desahucio.
- Los lanzamientos que estaban suspendidos al amparo del RDL 2/2026 han perdido cobertura legal para mantener esa suspensión.
- La protección de personas vulnerables en el ámbito de los desahucios se canaliza ahora únicamente por el régimen ordinario del artículo 441.5 LEC.
⚠️ Aviso importante para propietarios: A la fecha de publicación de este artículo muchos portales siguen describiendo la suspensión por vulnerabilidad como si el RDL 2/2026 estuviera vigente. No lo está. Este artículo recoge la situación real y actualizada.
Historia y cronología del incidente extraordinario de suspensión
Para entender el alcance de la derogación, conviene conocer el recorrido completo de esta figura:
| Norma | Fecha | Contenido |
|---|---|---|
| RDL 11/2020 | 31 de marzo de 2020 | Crea el incidente extraordinario de suspensión de desahucios para personas vulnerables en el contexto de la pandemia COVID-19. Medida de carácter temporal y excepcional. |
| Sucesivas prórrogas | 2021 – 2024 | El mecanismo se prorroga en múltiples ocasiones mediante distintos reales decretos-ley, extendiendo el plazo de suspensión más allá de la emergencia sanitaria. |
| Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) | 26 de mayo de 2023 | Introduce el incidente ordinario de vulnerabilidad en el régimen procesal general (art. 441.5 LEC y ss.), que debería haber sustituido el régimen excepcional. |
| RDL 1/2025 | Enero de 2025 | Nueva prórroga del incidente extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2025. |
| RDL 2/2026 | 3 de febrero de 2026 | El Gobierno aprueba nueva prórroga hasta el 31 de diciembre de 2026. El Congreso NO lo convalida. Decae con efectos retroactivos. |
| Situación actual | Desde 2026 | No existe incidente extraordinario de suspensión. Solo rige el régimen ordinario de la Ley de Vivienda. |
¿Qué significa que el RDL 2/2026 no fue convalidado?
Los reales decretos-ley son normas con rango de ley que el Gobierno puede aprobar en casos de urgente y extraordinaria necesidad, pero que deben ser convalidados por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días desde su publicación en el BOE, conforme al artículo 86 de la Constitución. Si el Congreso no los convalida —ya sea porque los rechaza expresamente o porque no los tramita en plazo—, la norma decae con efectos retroactivos al momento de su entrada en vigor.
En el caso del RDL 2/2026, el Congreso no lo convalidó. Esto significa que jurídicamente es como si nunca hubiera existido. La normativa que queda en vigor en materia de suspensión extraordinaria de desahucios es la que resultaba de las reformas anteriores del RDL 11/2020, cuya última prórroga —establecida por el RDL 1/2025— fijaba el vencimiento en el 31 de diciembre de 2025.
Por tanto, desde el 1 de enero de 2026 no existe en el ordenamiento jurídico español ninguna norma que ampare el incidente extraordinario de suspensión de desahucios por vulnerabilidad cuyo origen deriva de la normativa creada para hacer frente al Covid-19.
¿Qué ocurre con los lanzamientos que estaban suspendidos?
Esta es la pregunta práctica más importante. La Disposición Transitoria Única del RDL 2/2026 preveía la continuación automática de las suspensiones ya acordadas, sin necesidad de nueva solicitud. Al decaer el RDL, esa disposición transitoria también decae.
Las consecuencias prácticas son:
- Los procedimientos que tenían la suspensión acordada al amparo de normas anteriores (RDL 11/2020 y sus sucesivas reformas hasta el RDL 1/2025) vieron vencer esa suspensión el pasado 31 de diciembre de 2025.
- Las suspensiones que se hubieran acordado o prorrogado al amparo específico del RDL 2/2026 carecen ahora de cobertura legal, dado que la norma que las amparaba no existe.
- En la práctica, los juzgados deben levantar las suspensiones que carecen de cobertura normativa vigente y señalar nuevas fechas de lanzamiento.
La protección de personas vulnerables en 2026: el régimen ordinario
La desaparición del incidente extraordinario no significa que los inquilinos en situación de vulnerabilidad queden absolutamente desprotegidos. Existe un régimen ordinario, introducido por la Ley 12/2023, que sigue vigente y que opera de forma diferente:
Artículo 441.5 LEC y el régimen ordinario de la Ley de Vivienda
Cuando el inmueble objeto del desahucio es la vivienda habitual del demandado, el juzgado comunica de oficio la existencia del procedimiento a los servicios sociales competentes (art. 441.5 LEC). Estos pueden:
- Verificar si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad.
- Proponer al juzgado la suspensión del lanzamiento durante un plazo de 2 mes (o hasta 4 meses si el demandante es persona jurídica) para articular alternativas habitacionales.
Las diferencias clave con el régimen extraordinario derogado son:
| Aspecto | Régimen extraordinario (derogado) | Régimen ordinario (vigente) |
|---|---|---|
| Quién lo solicitaba | El inquilino (a instancia de parte) | El juzgado lo comunica de oficio a los servicios sociales |
| Plazo de suspensión | Variable, sin límite claro (se fue prorrogando) | Máximo 2 mes (personas físicas) o 4 meses (personas jurídicas) |
| Efecto sobre el lanzamiento | Suspensión automática con requisitos | Suspensión en función del informe de Servicios Sociales y circunstancias del caso |
| Compensación al propietario | Prevista (pero de difícil cobro efectivo) | No prevista en el régimen ordinario |
| Base legal | RDL 11/2020 y sucesivas reformas (hasta RDL 1/2025) | Art. 441.5 LEC (Ley 12/2023) |
¿Qué implicaciones tiene para el propietario en 2026?
Para el propietario que tiene un procedimiento de desahucio en curso o que va a iniciarlo, la situación en 2026 es la más favorable desde 2020 en términos de previsibilidad:
- No existe riesgo de incidente extraordinario de suspensión. El inquilino ya no puede solicitar la suspensión al amparo de la normativa COVID-19, que venció el 31 de diciembre de 2025.
- La suspensión ordinaria es limitada y no automática. Si los servicios sociales intervienen, el plazo máximo de suspensión es de 2 mes (en el caso habitual de arrendador persona física). Esta intervención no paraliza el proceso, sino que lo retrasa brevemente.
- Los plazos son más predecibles. Sin el incidente extraordinario, la duración del procedimiento de desahucio vuelve a depender principalmente de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone o no a la demanda: entre 5 y 12 meses en la mayoría de los casos.
- La comunicación de oficio a servicios sociales sigue siendo obligatoria cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, pero esto no paraliza el procedimiento.
¿Qué ocurre si el inquilino alega vulnerabilidad durante el procedimiento?
El hecho de que no exista incidente extraordinario no impide que el inquilino alegue su situación de vulnerabilidad durante el procedimiento. Lo que cambia es el marco normativo aplicable:
- Si el juzgado ha comunicado la situación a los servicios sociales (art. 441.5 LEC) y estos proponen una suspensión, el juez puede acordarla por el plazo máximo de 2 mes (y 4 en personas jurídicas).
- Si el inquilino presenta documentación de vulnerabilidad pero los servicios sociales no emiten informe favorable, o si ya ha transcurrido el plazo de suspensión ordinaria, no opera la suspensión.
- La simple alegación de vulnerabilidad por el inquilino, sin propuesta de los servicios sociales, no suspende el procedimiento.
Preguntas frecuentes
¿El incidente extraordinario de suspensión puede volver a aplicarse si el Gobierno aprueba una nueva norma?
Sí, si el Gobierno aprueba un nuevo real decreto-ley o una ley ordinaria que lo prevea, y esa norma es convalidada por el Congreso. A la fecha de este artículo, no existe ninguna norma en tramitación que prevea su reinstauración. Actualice siempre este dato antes de tomar decisiones procesales.
¿Puede el juzgado suspender de oficio el lanzamiento si aprecia vulnerabilidad?
El juzgado puede comunicar la situación a los servicios sociales y dar un plazo para que estos informen. Si los servicios sociales emiten informe favorable de vulnerabilidad, el juez puede acordar una suspensión por plazo máximo de 2 meses.
¿Qué pasa si tenía un lanzamiento suspendido al amparo del RDL 2/2026?
Al no haber sido convalidado ese RDL, la suspensión carece de base legal vigente. Lo procedente es instar al juzgado que señale nueva fecha de lanzamiento o la continuación del procedimiento. Le recomendamos consultar con su abogado.
¿Puede el inquilino solicitar ahora la suspensión por vulnerabilidad?
No existe ningún mecanismo que le permita solicitarla directamente. Lo que sí puede hacer es poner en conocimiento del juzgado su situación de vulnerabilidad para que este lo comunique a los servicios sociales, que son quienes pueden proponer la suspensión ordinaria del art. 441.5 LEC, con el límite máximo de 2 mes.
¿La derogación afecta también a las ocupaciones ilegales?
Si, en los casos de ocupación ilegal también se podían solicitar la suspensión por vulnerabilidad aunque con carácter mucho más restrictivo que en los supuesto de arrendamiento. En cualquier caso, también ha quedado derogado esta posibilidad para lo ocupantes sin titulo.
Conclusión
Lo que nació en 2020 como una medida de emergencia excepcional para proteger a los más vulnerables durante una pandemia se convirtió, mediante sucesivas prórrogas, en una herramienta de inseguridad jurídica permanente para los propietarios. Seis años después, la no convalidación del RDL 2/2026 cierra ese ciclo.
La protección de las personas vulnerables frente al desahucio no desaparece: se canaliza ahora por el régimen ordinario de la Ley de Vivienda, con plazos definidos y sin la posibilidad de suspensiones indefinidas. Eso es un avance en términos de equilibrio entre el derecho de propiedad y el derecho a la vivienda.
Si tiene un procedimiento de desahucio en curso o va a iniciar uno y tiene dudas sobre cómo afecta esta situación a su caso, consúltenos. Le daremos una valoración concreta y actualizada.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
