El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes a los que se enfrenta un propietario. No se trata solo de un perjuicio económico inmediato: cada mes que pasa sin cobrar, la deuda crece y el inquilino no ofrece solución alguna o desaparece. Si se pregunta cómo echar a un inquilino que no paga, en este artículo le explicamos la hoja de ruta completa: desde el primer impago hasta la demanda, con la normativa actualizada a 2026.
💡 Resumen
- Con un solo mes de impago ya existe causa legal para iniciar el desahucio (art. 27.2 LAU).
- El burofax postal es la reclamación fehaciente más segura: evita la enervación si se adjunta a la demanda.
- Si hay dos o más mensualidades impagadas, es preferible presentar demanda directamente sin esperar 30 días.
- Cambiar la cerradura, cortar suministros o amenazar al inquilino son conductas ilegales que pueden volverse en su contra.
- Un procedimiento judicial de desahucio por impago tarda, por lo general, entre 5 y 12 meses.
- Desde la LO 1/2025 es obligatorio el intento previo de conciliación (MASC) antes de acudir al juzgado.
- La derogación del RDL 2/2026 suprime el incidente de suspensión por vulnerabilidad, lo que agiliza los procedimientos en 2026.
¿Cuándo puede echar a un inquilino que no paga?
La respuesta la ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): según su artículo 27.2, la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que el arrendatario esté obligado a abonar (suministros, comunidad, etc.) es causa suficiente para resolver el contrato. En el mismo sentido, el artículo 1.569 del Código Civil reconoce el impago como motivo de desahucio.
Esto significa que una sola mensualidad impagada ya le otorga el derecho a iniciar el procedimiento. No obstante, antes de ir al juzgado conviene agotar las vías previas que le explicamos a continuación.
Medidas preventivas: cómo evitar llegar a este punto
La mejor estrategia frente al impago es evitarlo. Antes de firmar un contrato de arrendamiento, es conveniente explorar:
- La solvencia del futuro inquilino. Solicite sus últimas nóminas, contrato de trabajo y declaración de la renta. Si es autónomo, pida las declaraciones de IVA o IRPF.
- Garantías adicionales a la fianza legal obligatoria: un aval bancario o la firma de un fiador solidario aumentan significativamente su seguridad.
- Consultar los ficheros de morosos para detectar antecedentes de impago antes de formalizar el contrato.
- Contrate un seguro de impago de alquiler. Si el inquilino deja de pagar, la aseguradora abona las rentas impagadas hasta el límite pactado en la póliza y le proporciona un equipo jurídico que gestiona el desahucio por usted.
¿Qué hacer ante el primer impago?
Lo primero es distinguir si se trata de un retraso aislado o de un patrón de incumplimiento. Si el inquilino ha cumplido hasta ahora con sus obligaciones, puede haber un error puntual. En ese caso:
- Contacte con el inquilino por teléfono o correo electrónico para informarle del impago y darle un plazo breve (2 o 3 días) para regularizar la situación.
- Si no abona en ese plazo, envíe un burofax postal con acuse de recibo y certificado de texto, reclamando los importes adeudados e indicando un plazo para el pago.
¿Por qué insistimos en el burofax postal y no en otras fórmulas? Porque algunos juzgados son reticentes a admitir como prueba el burofax electrónico, SMS certificado o Whatsapp: en estos últimos no consta la identidad del receptor, mientras que el burofax postal refleja nombre, apellidos, DNI, firma, fecha y hora de la entrega. Es el medio fehaciente con mayor solidez probatoria.
El burofax y la enervación del desahucio
Adjuntar el burofax a la demanda de desahucio tiene una consecuencia jurídica relevante: impide la enervación. La enervación es el mecanismo que permite al inquilino paralizar el desahucio pagando lo que debe una vez recibida la notificación de la demanda. Si usted ha enviado previamente el burofax y el inquilino no pagó en el plazo que marca la ley (30 días), deberá desalojar el inmueble aunque abone la deuda en el procedimiento judicial.
Para más información sobre este mecanismo, puede consultar nuestro artículo La enervación del procedimiento judicial.
¿Hay que enviar burofax si el inquilino lleva varios meses sin pagar?
Si el propietario se enfrenta a dos o más mensualidades impagadas y no ha enviado burofax todavía, la recomendación general es no enviarlo y acudir directamente al intento previo de conciliación conforme a la LO 1/2025 (paso previo a la demanda). La razón es puramente práctica: el envío del burofax obliga a esperar 30 días antes de iniciar el procedimiento judicial. Si el inquilino ya acumula varios impagos, es muy improbable que pueda pagar la deuda acumulada cuando reciba la demanda, por lo que la enervación ya no es un riesgo real. Enviar el burofax en ese momento solo retrasa innecesariamente el proceso.
| Situación | ¿Enviar burofax? | ¿Por qué? |
|---|---|---|
| 1 mensualidad impagada | ✅ Sí | Evita la enervación. El inquilino puede que pague al recibirlo. |
| 2 o más mensualidades impagadas | ❌ No (por regla general) | Retrasa 30 días el procedimiento sin ventaja real. Iniciar conciliación (LO 1/2025) para presentar luego demanda. |
Conciliación previa obligatoria: la LO 1/2025 (MASC)
Un aspecto que muchos propietarios desconocen: desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, 1 de abril de 2025, es obligatorio acreditar el intento previo de conciliación o mediación (MASC — Medios Adecuados de Solución de Controversias) antes de presentar la demanda judicial. Esta conciliación puede llevarse a cabo de distintas formas, siendo las más habituales la negociación directa entre las partes o la presentación de una oferta vinculante confidencial.
En nuestra experiencia, aproximadamente solo el 5% de los casos con inquilinos morosos acaba en acuerdo durante esta fase, pero el trámite es obligatorio para que el juzgado admita la demanda. En nuestro despacho gestionamos este paso de forma ágil para no perder tiempo. Si desea más información, consulte nuestro artículo sobre el intento previo de conciliación (MASC).
¿Cuándo iniciar el procedimiento judicial?
Una vez agotadas las vías previas, el siguiente paso es la demanda de desahucio. En la demanda puede reclamarse conjuntamente el desahucio, las rentas impagadas hasta la fecha, las que se devenguen hasta el desalojo efectivo y las costas del proceso. El procedimiento exige siempre la intervención de abogado y procurador, independientemente del importe de la deuda.
Para conocer en detalle cada una de las fases del procedimiento judicial —admisión, notificación, plazos, juicio verbal, sentencia y lanzamiento—, le recomendamos la lectura de nuestra Guía completa del desahucio por impago (2026), donde encontrará los 10 pasos del proceso con todo el detalle.
Novedad 2026: derogación del RDL 2/2026 y agilización del proceso
La principal novedad de este año es la derogación del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, que permitía al inquilino solicitar la suspensión del procedimiento por encontrarse en situación de vulnerabilidad. Este incidente de suspensión, aunque en muchos casos no prosperaba, sí suponía retrasos de varios meses en la tramitación por la simple solicitud y su posterior resolución.
Con su derogación, los procedimientos de desahucio por impago en 2026 son más predecibles y ágiles. La duración media actual oscila entre 5 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo principalmente de la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino decide oponerse o no a la demanda.
Lo que NO puede hacer: errores comunes
La desesperación lleva a algunos propietarios a tomar medidas al margen de la ley. Es un error grave que puede agravar la situación. Estas son las conductas que no debe realizar:
- Cambiar la cerradura o impedir el acceso. El domicilio del inquilino es inviolable aunque no pague. Entrar sin autorización o cambiar la cerradura puede constituir un delito de allanamiento de morada.
- Cortar los suministros (agua, luz, gas). Puede acarrear responsabilidad penal y civil.
- Amenazar al inquilino, ya sea verbalmente, por escrito o a través de terceros. Puede ser constitutivo de delito de coacciones o amenazas.
Recomendamos ajustarse el procedimiento especifico, aunque el cuerpo le invite a tomar otras medidas. Evitará problemas y al final siempre se recupera el inmueble.
Gastos orientativos del procedimiento
Los gastos varían en función de la complejidad del caso y de si el inquilino decide oponerse o no a la demanda. A modo orientativo:
- Honorarios de abogado y procurador: entre 600 y 1.500 € para un caso sin oposición; puede superar los 2.000 € si hay juicio.
- Tasa judicial: No hay tasa judicial en personas físicas (empresas si).
- Cerrajero en el lanzamiento: entre 80 y 200 €.
Si tiene contratado un seguro de impago de alquiler, la mayoría de estos gastos quedan cubiertos por la póliza, incluyendo los honorarios de abogado y procurador.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo puedo iniciar el proceso de desahucio?
Legalmente, desde el primer mes impagado. El artículo 27.2 de la LAU permite resolver el contrato por falta de pago de la renta desde el primer incumplimiento.
¿Es obligatorio enviar siempre el burofax antes de la demanda?
No es una exigencia imprescindible para presentar la demanda, pero sí es necesario para evitar la enervación. Si hay varios impagos y la enervación ya no es un riesgo real, puede prescindirse del burofax e ir directamente a la conciliación (LO 1/2025) para posteriormente interponer demanda.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando la deuda una vez que recibe la notificación de la demanda. Si el propietario ha enviado previamente el burofax y el inquilino no paga entonces, pierde este derecho.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo en 2026?
Entre 5 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento en la mayoría de los casos. La derogación del RDL 2/2026 ha eliminado el incidente de suspensión por vulnerabilidad, lo que hace los plazos más predecibles que en años anteriores.
¿Qué ocurre si el inquilino tiene menores a su cargo?
El juzgado coordinará con los Servicios Sociales para una alternativa habitacional, pero en la practica no influye en los plazos de tramitación.
¿Puedo reclamar también los meses que no me ha pagado?
Sí. Lo habitual es solicitar en la misma demanda el desahucio y la reclamación de todas las rentas impagadas, así como los recibos de suministros y los gastos del procedimiento. También las rentas futuras. Si el inquilino sigue sin pagar tras la sentencia, puede iniciarse un procedimiento de ejecución forzosa para embargar nómina, cuenta corriente u otros bienes que disponga.
¿Hace falta abogado aunque la deuda sea pequeña?
Sí, es obligatoria la intervención de abogado y procurador en cualquier demanda de desahucio por impago, independientemente del importe reclamado.
¿Qué pasa si el inquilino se niega a marcharse tras el lanzamiento?
La comisión judicial, acompañada de la policía si es necesario y de un cerrajero, procederá al desalojo forzoso. Ese mismo día se levantará acta del estado del inmueble.
Conclusión: no espere más de lo necesario
El tiempo juega en contra del propietario: cada mes que pasa sin actuar, la deuda crece sin garantías de su recuperación. Si su inquilino no paga, el camino correcto es claro: contacto inmediato, burofax si corresponde, intento de conciliación y, en caso necesario, demanda judicial sin demora.
En Prismabogados somos especialistas en desahucios por impago de alquiler, con más de 1.000 procedimientos gestionados. Le asesoramos desde el primer momento y trabajamos para recuperar su vivienda en el menor tiempo posible.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
