Recuperar un piso o local después de un arrendamiento y encontrarlo en mal estado es uno de los escenarios más frustrantes para un propietario. La pregunta que surge de inmediato es siempre la misma: ¿qué puedo reclamar y qué tengo que asumir? La respuesta no es simple, porque la línea entre el desgaste natural y los daños reclamables es más difusa de lo que parece, y los tribunales la trazan caso a caso. En este artículo le explicamos las reglas, los criterios judiciales y los pasos concretos para documentar y reclamar con garantías.
💡 Resumen
- El inquilino debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro por uso normal (arts. 1561 y 1563 del Código Civil).
- La ley presume que el inmueble se entregó en buen estado: si el inquilino alega desgaste, debe probarlo.
- El propietario tiene 1 mes desde el fin del arrendamiento para comunicar los desperfectos y descontar de la fianza.
- Sin documentación (fotografías, inventario, peritaje), la reclamación judicial es muy difícil de sostener.
- Los daños intencionados pueden constituir delito de daños (art. 263 CP): multa si superan 400 €; delito leve si no los superan.
- La reclamación civil de daños se tramita por juicio verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación.
- El juzgado competente es el del lugar donde radica el inmueble (art. 52.1.7.º LEC).
¿Qué daños puede reclamar el propietario?
El artículo 1561 del Código Civil establece que el arrendatario debe devolver la finca en el mismo estado en que la recibió, salvo que el deterioro se deba al paso del tiempo o al uso diligente de la misma. El artículo 1563 añade que el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe que se produjo sin culpa suya.
Esto significa que la ley establece una presunción a favor del propietario: si hay daños, corresponde al inquilino demostrar que no son responsabilidad suya. Sin embargo, esta presunción tiene un límite claro: el desgaste normal por el uso y el paso del tiempo no es reclamable.
La distinción práctica es la siguiente:
| Tipo de deterioro | ¿Reclamable? | Ejemplos |
|---|---|---|
| Desgaste por uso normal | ❌ No | Pintura desgastada tras 5 años, parqué con marcas de uso, pequeñas rozaduras en paredes, desgaste de grifería. |
| Daños por mal uso | ✅ Sí | Boquetes en paredes, cristales rotos, persianas arrancadas, muebles destrozados, suciedad extrema. |
| Daños intencionados | ✅ Sí (+ vía penal) | Destrozos deliberados, arrancar instalaciones, pintadas vandálicas, daños causados con ánimo de perjudicar. |
| Reparaciones de conservación | ❌ No (son del propietario) | Caldera averiada sin mal uso, instalación eléctrica antigua, humedades estructurales, ventanas con desgaste por los años. |
¿Qué dicen los jueces? Jurisprudencia actual
Los tribunales resuelven estos conflictos caso a caso, valorando minuciosamente la prueba aportada por ambas partes. De la jurisprudencia más reciente de las Audiencias Provinciales se extraen los siguientes criterios determinantes:
El desgaste por el paso del tiempo lo asume el propietario. La duración del arrendamiento es clave. Los jueces reiteran que el uso normal de una vivienda genera un deterioro inevitable (Art. 1561 CC y 21.4 LAU). Conceptos como tapar agujeros normales de cuadros o el desgaste de muebles tras varios años no son repercutibles al inquilino. El propietario no puede exigir que se le devuelva la casa «nueva» o a estrenar.
Pintura y limpieza general no se cobran al inquilino (por regla general). Múltiples sentencias (ej. SAP Madrid y SAP Granada) establecen que la limpieza general y la pintura de las paredes tras el fin del contrato son labores de repaso y mantenimiento a cargo del arrendador. Solo se condenará al inquilino a pagarlas si se demuestra un uso anormal, negligente o un estado de abandono y suciedad extrema (ej. SAP Cáceres, por daños severos causados por mascotas).
La regla de la «doble presunción» y la carga de la prueba. La ley presume que el inquilino recibió la casa en buen estado (Art. 1562 CC) y que es culpable de los daños que aparezcan (Art. 1563 CC). Sin embargo, el propietario es quien debe demostrar de forma indubitada la existencia del daño en el momento exacto de la entrega de llaves (mediante acta notarial o informe pericial). La falta de prueba del estado inicial o final siempre perjudicará al arrendador.
Las facturas solas no prueban el daño. Presentar facturas de reparación no es suficiente. Hay que demostrar que el elemento estaba dañado por un mal uso y no por su antigüedad. Además, los jueces aplican un porcentaje de depreciación (demérito). Si un inquilino rompe una placa vitrocerámica o un mueble con 10 años de antigüedad, no se le condena a pagar el 100% de uno nuevo, ya que eso supondría un «enriquecimiento injusto» para el propietario (ej. SAP Barcelona).
Las cláusulas abusivas se tienen por no puestas. Aunque el contrato obligue al inquilino a asumir «cualquier reparación» o a devolver la vivienda «recién pintada», los tribunales anulan estas cláusulas si contravienen la Ley de Arrendamientos Urbanos. El deber de conservar la habitabilidad (humedades, averías estructurales) recae imperativamente sobre el propietario, y el inquilino incluso puede reclamar daños morales si el arrendador ignora estas averías tras ser avisado (ej. SAP Pontevedra y SAP Baleares).
¿Qué pagan el propietario y el inquilino respectivamente?
La LAU y el Código Civil establecen un reparto claro de responsabilidades que conviene conocer antes de cualquier reclamación:
| Concepto | Responsable | Base legal |
|---|---|---|
| Reparaciones para mantener la habitabilidad (caldera, instalación eléctrica, tuberías…) | Propietario | Art. 21 LAU |
| Pequeñas reparaciones por uso ordinario (correa de persiana, cisterna, bombilla…) | Inquilino | Art. 21.4 LAU |
| Daños por mal uso o negligencia del inquilino | Inquilino | Arts. 1561 y 1563 CC |
| Daños causados por el inquilino a terceros (vecinos, comunidad…) | Inquilino | Art. 1902 CC |
| Daños estructurales o por vicios ocultos del inmueble | Propietario | Art. 1553 CC |
| Daños a terceros por elementos del inmueble (fachada, instalaciones…) | Propietario (salvo mal uso del inquilino) | Art. 1907 CC |
La fianza: plazo, descuento y devolución
La fianza es la primera garantía frente a los daños. Según el artículo 36 de la LAU, el propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para comunicar al inquilino los desperfectos y descontar su importe de la fianza. Si no lo hace en ese plazo, la fianza devengará el interés legal desde ese momento.
Puntos clave sobre la fianza y los daños:
- El propietario debe devolver la fianza o justificar su retención en el plazo de un mes. Si la retiene sin causa, el inquilino puede reclamarla con los intereses correspondientes.
- Si los daños superan el importe de la fianza, el propietario puede reclamar en última instancia la diferencia por vía judicial.
- La fianza no cubre el impago de rentas y los daños a la vez si el importe total supera su cuantía: habrá que priorizar o ampliar la reclamación.
- Si el contrato preveía garantías adicionales (aval bancario, fiador solidario), estas también pueden activarse para cubrir los daños.
Cómo documentar los daños correctamente
Este es el punto donde la mayoría de los propietarios pierde la reclamación. Sin documentación adecuada, los juzgados no conceden la indemnización aunque los daños sean reales. El protocolo correcto es el siguiente:
Antes de que entre el inquilino (imprescindible)
- Fotografías y vídeo de cada estancia, con fecha acreditada (pueden servir las metadatas del archivo o un correo electrónico enviado al inquilino con las fotos adjuntas).
- Inventario detallado de muebles, electrodomésticos y elementos de la vivienda, con su estado. Firmado por el inquilino.
- Si la vivienda tiene elementos de especial valor, conviene incluir la marca, modelo y año de compra.
Durante el arrendamiento
- Guardar copia de cualquier comunicación sobre averías o desperfectos, especialmente si se hizo por escrito.
- Si el inquilino comunica una avería y el propietario tarda en repararla, esa demora puede utilizarse en su contra si el daño se agrava.
Al finalizar el arrendamiento
- Inspección conjunta con el inquilino el día de la entrega de llaves. Si acepta firmar un documento con los desperfectos observados, es la mejor prueba posible.
- Si el inquilino no colabora o no está presente, llevar a uno o dos testigos e inspeccionar el inmueble en el menor plazo posible desde la entrega de llaves.
- Fotografías y vídeo de todos los daños apreciados, con la mayor inmediatez posible.
- Si los daños son graves, solicitar un informe pericial que los valore económicamente. En muchos seguros de hogar este servicio está incluido.
- Si los daños son muy graves (destrozos, suciedad extrema, vandalismo), valorar levantar un acta notarial que dé fe del estado del inmueble.
- Enviar al inquilino la relación de daños y su valoración por burofax dentro del mes siguiente a la entrega de llaves.
¿Cuándo hay delito de daños?
No todos los daños en una vivienda alquilada son una cuestión civil. Si los daños se causaron de forma intencionada o dolosa, pueden constituir un delito de daños tipificado en el artículo 263 del Código Penal:
- Daños superiores a 400 €: delito de daños con pena de multa de 6 a 24 meses.
- Daños iguales o inferiores a 400 €: delito leve de daños con pena de multa de 1 a 3 meses.
El elemento clave es la intencionalidad: el desgaste por uso descuidado, aunque sea negligente, generalmente no alcanza el umbral penal. Los indicadores que los tribunales valoran para apreciar la intencionalidad son la desproporción de los daños con cualquier uso, aunque sea descuidado (boquetes, arrancar instalaciones, cristales rotos en múltiples puntos), la coincidencia temporal con el momento del desahucio o con conflictos con el propietario, y la variedad y extensión de los daños en distintas partes del inmueble.
La vía penal y la civil son compatibles: puede denunciar los daños en el juzgado de guardia y simultáneamente reclamar la indemnización en vía civil, pero señalarse expresamente.
¿Cómo reclamar judicialmente los daños?
Si el inquilino no abona voluntariamente los daños tras la reclamación amistosa, la vía judicial es el único camino. El procedimiento depende de la cuantía reclamada:
- Menos de 15.000 €: juicio verbal. Es el más habitual en daños de vivienda.
- Más de 15.000 €: juicio ordinario. Algo más extenso.
El juzgado competente es el del lugar donde radica el inmueble arrendado, conforme al artículo 52.1.7.º de la LEC (confirmado por el Auto del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2026).
La duración media de estos procedimientos oscila entre 6 y 15 meses, dependiendo del juzgado y de si el inquilino se opone a la demanda. Si la sentencia es favorable, el juez condenará al inquilino a pagar los daños acreditados y, habitualmente, las costas procesales.
El caso especial de los electrodomésticos
Los electrodomésticos son el elemento más conflictivo en las reclamaciones de daños, porque su avería puede tener múltiples causas: mal uso del inquilino, antigüedad del aparato, defecto de fábrica o avería sin causa aparente. Los tribunales valoran especialmente la antigüedad del electrodoméstico: si llevaba 8 años en la vivienda, es difícil imputar su avería al inquilino sin prueba específica de mal uso. La recomendación es incluir en el inventario inicial la marca, modelo, año de compra y estado de cada electrodoméstico, y documentar fotográficamente su estado al inicio y al final del arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario retener toda la fianza si hay daños?
Puede retener la parte de la fianza equivalente al coste acreditado de los daños. Si los daños superan la fianza, puede reclamar la diferencia incluso judicialmente. Si los daños no alcanzan el importe de la fianza, debe devolver la cantidad restante.
¿Qué ocurre si el inquilino se niega a firmar el acta de daños?
No es obligatorio que firme. El propietario puede documentar los daños con testigos, fotografías y un informe pericial. La negativa del inquilino a firmar no impide ejercitar acciones legales,
¿Puede reclamarse la pintura de toda la vivienda?
Depende de la duración del arrendamiento y del estado real de la pintura. En arrendamientos cortos (1-2 años), si la pintura estaba en mal estado al devolverse la posesión, sí puede reclamarse. En arrendamientos largos (5 años o más), los tribunales suelen considerar que la pintura es un gasto de mantenimiento asumible por el propietario.
¿Qué pasa si el inquilino dejó muebles o enseres en el inmueble?
Los bienes abandonados por el inquilino son responsabilidad suya. El propietario puede requerir su retirada y, si no lo hace en un plazo razonable, pueden considerarse abandonados a todos los efectos.
¿El seguro de hogar cubre los daños causados por el inquilino?
Depende de la póliza. Algunos seguros de hogar incluyen cobertura de daños vandálicos causados por el arrendatario. Conviene revisar las condiciones antes de contratar y específicamente si cubre este supuesto. Si tiene seguro de impago de alquiler, algunas pólizas también incluyen cobertura de daños.
¿Puede reclamarse también la suciedad extrema?
Sí, si supera lo que razonablemente puede considerarse una limpieza final normal. El coste de la limpieza profesional necesaria para dejar el inmueble en condiciones es reclamable si está correctamente documentado y acreditado con factura.
Conclusión
Reclamar daños en una vivienda alquilada es perfectamente posible, pero el resultado depende casi exclusivamente de la prueba que se aporte. Los tribunales no conceden indemnizaciones por daños que no estén acreditados, aunque el arrendador tenga razón. La documentación inicial —fotografías, inventario firmado— y la documentación final —inspección inmediata, perito si es necesario, burofax— son las dos piezas imprescindibles de cualquier reclamación exitosa.
Si sopesa en presentar demanda, conviene valorar el caso con un abogado para recabar un informe de viabilidad. Al menos, en daños de importe medio (entre 1.500 y 5.000 €), la vía judicial suele ser rentable si la documentación es sólida. Por debajo de esa cifra, una negociación bien conducida o la retención de la fianza puede ser más eficiente que un proceso judicial.
En Prismabogados asesoramos a propietarios en la reclamación de daños causados por inquilinos, desde la valoración inicial hasta la demanda y su ejecución. Si se encuentra en esta situación, consúltenos.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
