El impago de rentas es la mayor preocupación de cualquier propietario. En Prismabogados, hemos gestionado más de 1.000 procedimientos de desahucio, adaptándonos a las constantes reformas legales. Actualmente, tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el proceso ha incorporado nuevos requisitos de conciliación previa que es vital conocer para no perder tiempo en los juzgados.
¿Qué es el desahucio por impago de alquiler en 2026?
Es el procedimiento judicial tendente a que el arrendador reclame los importes adeudados y recupere, en su caso, la posesión del inmueble (viviendas, locales, naves,…). Resulta clave la rapidez con la que se inicie el proceso para minimizar las pérdidas económicas.
El intento previo de conciliación (LO 1/2025)
El propietario o arrendador está facultado para iniciar un proceso de desahucio tan pronto como se produzca el primer impago de la renta o cantidad asimilada (normalmente, gastos de suministros). No obstante, desde la entrada en vigor de la LO 1/2025, aplicable desde el 1 de abril en materia de conciliación, es necesario un intento previo de conciliación antes de proceder a interponer demanda de desahucio y reclamación de cantidad.
Esta ley prevé incluso la posibilidad de homologar judicialmente un acuerdo entre las partes. Tras más de un año desde su entrada en vigor podemos decir que solo aproximadamente el 5% de casos se alcanza un acuerdo con el inquilino moroso.
Causas y pretextos comunes del impago en 2026
En nuestra experiencia tras más de 1.000 desahucios, el impago rara vez es un hecho aislado. Identificamos tres perfiles claros:
El pretexto del mantenimiento: Muchos inquilinos intentan justificar el impago alegando desperfectos o falta de mantenimiento. Es importante saber que legalmente esto no les faculta para dejar de pagar la renta.
La falsa creencia de impunidad: Tras las últimas reformas, algunos inquilinos creen erróneamente que la ley les protege indefinidamente, lo que les lleva a priorizar otros gastos antes que el alquiler.
Dificultades financieras reales: La pérdida de empleo o situaciones sobrevenidas que, si bien son dramáticas, no eximen del cumplimiento del contrato de arrendamiento.
¿Cuánto tiempo tarda en recuperar su casa?
En 2026, la media nacional oscila entre 5 y 12 meses. La duración puede variar dependiendo de diversos factores, como la carga de trabajo del juzgado que lo tramite y de la actuación del inquilino en el procedimiento judicial.
Desahucio por impago de alquiler o falta de pago: Fases
Expondremos brevemente la estructura del procedimiento de desahucio por impago que podemos resumirlo en las siguientes acciones o pasos:
1- Requerimiento previo al inquilino.
Como hemos mencionado, desde la promulgación de la LO 1/2025 es obligatorio intentar una solución extrajudicial con el inquilino que evite judicializar la controversia.
2- ¿Qué reclamamos en la demanda?
En la demanda se solicitan cuatro cosas:
– El desahucio del inquilino, es decir, su lanzamiento del inmueble (vivienda, local, oficina, nave,…).
– La deuda por rentas impagadas y/o otros importes (aguas, luz,…).
– Las rentas futuras hasta el desalojo efectivo.
– Las costas del proceso, es decir, que el inquilino asuma los gastos de abogado y procurador.
3- Presentación de la demanda.
Debe estar firmada por abogado y procurador, independientemente del importe de la deuda. Se interpone en el partido judicial donde radique el inmueble (vivienda, local, nave…). Es imprescindible aportar:
- Contrato de arrendamiento.
- En su defecto, cualquier prueba de la relación arrendaticia: transferencias, correos electrónicos, etc.
- Título de propiedad.
- Requerimiento previo conforme a la LO 1/2025.
También le solicitaremos otros documentos que consideramos convenientes con el fin de que no haya demoras injustificadas u otros inconvenientes, como el apoderamiento.
4- Decreto Admisión: Notificación al inquilino y plazo para pagar o desalojar.
En un plazo de entre 1 y 3 meses (en la mayoría de casos), el juzgado notifica el decreto de admisión, en el que se fijan:
– La fecha de juicio.
– La fecha de desahucio.
– El plazo de 10 días hábiles para que el inquilino se oponga.
– El plazo de 3 días hábiles para solicitar justicia gratuita.
Este decreto se notifica al procurador del demandante por medios telemáticos, y al inquilino, en papel, en el domicilio arrendado.
5- Notificación al inquilino
Sin la notificación efectiva al inquilino, el proceso no avanza. En teoría si no se consigue notificar la demanda al inquilino en el inmueble arrendado el juzgado debería proceder a la notificación en el Tablo Edictal (TEJU), no obstante, hay juzgados que tiene por norma agotar todos los intentos de notificación posible y proceden, por ello, a realizar una averiguación domiciliaria consultando bases de datos oficiales (AEAT, Seguridad Social, Policía). Si se encuentran nuevos domicilios, se vuelve a intentar la notificación. Si tampoco se logra, se publica la demanda en el Tablón Edictal Judicial Único (TEJU), y desde ese momento empiezan a contar los 10 días hábiles.
En determinadas ocasiones recomendamos que sea el procurador quien asuma las funciones de notificar el expediente judicial al inquilino, pero no en todos los casos (supone un coste añadido) y habrá que valorarlo en cada caso.
6- ¿Qué puede hacer el inquilino?
El inquilino podrá, en un plazo de 10 días:
- Desalojar el inmueble.
- Pagar al arrendador y, en los casos en que así sea posible, enervar el desahucio.
- También podrá formular oposición alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
El inquilino puede solicitar justicia gratuita desde que recibe la demanda hasta el final del proceso. Pero debe hacerlo dentro de los 3 primeros días hábiles para que se suspenden los plazos procesales. La designación suele demorarse de media un mes.
7- ¿Cuándo hay juicio?
- Si hay oposición, el juicio se celebra.
- Si no hay oposición, el juez dicta un decreto de archivo, dando la razón al arrendador, sin necesidad de juicio.
8- Sentencia o resolución:
Tanto la sentencia como el decreto de archivo suelen condenar al inquilino a:
- Pagar la deuda existente y rentas adeudadas hasta el día del desahucio.
- Abandonar el inmueble.
- Pagar las costas procesales.
9- Ejecución del desahucio o lanzamiento
Si el inquilino no entrega voluntariamente las llaves tras la resolución judicial, se ejecuta el lanzamiento, sin necesidad de nueva demanda. En el lanzamiento intervienen:
- El procurador del arrendador.
- Un cerrajero.
- El personal judicial encargado del desahucio.
Al finalizar, se levanta un acta del estado del inmueble, que se entrega posteriormente al arrendador.
10- ¿Qué ocurre con las cantidades adeudadas por el inquilino?
Tras la sentencia o resolución de condena el inquilino debería de abonarlas voluntariamente en el plazo de 20 días hábiles desde su firmeza. A estos importes habrá que sumar los que se devenguen hasta la entrega efectiva del inmueble.
Si el demandado no abona voluntariamente las cantidades objeto de condena podrá iniciar un procedimiento de ejecución forzosa.
Consejos para el propietario en una demanda de desahucio por impago de alquiler
El impago de alquiler o falta de pago de la renta otorga al propietario o arrendador el derecho legal de resolver el contrato de arrendamiento. No se requiere o exige cuantía mínima, sino que concurra el condicionante de impago, incluso cuando la falta de pago tiene su origen que otros conceptos pactados por medio de contrato (agua, luz, tasa de basuras,…).
No obstante, y aunque entendemos que el propietario se enfrenta a pérdidas como consecuencia del impago de rentas además de los gastos asociados al proceso judicial, ello no le faculta porque podría ser constitutivos de infracción penal:
- Para tomar otras medidas unilaterales como el corte de suministros;
- O, el cambio de cerraduras del inmueble.
Opciones del inquilino frente a una demanda de desahucio
El inquilino dispone de las siguientes opciones:
- Primer, y lo recomendable, pagar lo que adeuda y buscar la enervación para permanecer en el inmueble.
- Segundo, si hay motivos razonables para el impago de rentas, oponerse a la demanda alegando las razones por las que a su entender no debe todo, o parte, del importe reclamado.
- Tercero, y por desgracia ocurre en la mayoría de casos, el inquilino se encuentra en una situación económica mala y como no puede entregar el inmueble intenta alargar el proceso alegando excusas varias para no hacer frente al pago de la renta.
Además, es recomendable hacer frente a la deuda ya que desde hace no mucho existen ficheros o registros de morosidad contra el inquilino deudor, lo que le dificultará la obtención de futuros arrendamientos o créditos o préstamos.
¿Hace falta un abogado para un procedimiento de desahucio por impago de alquiler?
Sí, es obligatorio la intervención de abogado y un procurador para interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler, independientemente de la cantidad reclamada. Es importante la especialización en la materia para evitar demoras innecesarias en el procedimiento judicial.
