Los grandes tenedores de viviendas han visto cómo su situación procesal ha cambiado radicalmente en los últimos meses. Primero la Sentencia del Tribunal Constitucional de 29 de enero de 2025 eliminó los requisitos previos más gravosos de la Ley de Vivienda; después la LO 1/2025 introdujo la conciliación obligatoria para todos los propietarios; y finalmente la derogación del RDL 2/2026 suprimió el incidente de suspensión por vulnerabilidad. El resultado es que en 2026 el desahucio de gran tenedor se tramita de forma prácticamente idéntica al de cualquier otro propietario. Este artículo explica el estado actual, paso a paso y sin tecnicismos innecesarios.
💡 Resumen
- Se considera gran tenedor quien tenga 10 o más inmuebles urbanos residenciales (o 5 en zonas tensionadas declaradas por la CCAA), o una superficie construida residencial superior a 1.500 m².
- En 2026 la duración media del procedimiento de gran tenedor es prácticamente igual a la del propietario ordinario: 5 a 12 meses.
- Todo propietario debe aportar un certificado de titularidades del Registro de la Propiedad junto con la demanda, para que el juzgado verifique si es o no gran tenedor.
- La STC de 29 de enero de 2025 declaró inconstitucionales y nulos los arts. 439.6.c) y 439.7 de la LEC: los grandes tenedores ya no tienen que acreditar la vulnerabilidad del ocupante ni pasar por la conciliación específica de la Ley 12/2023.
- Desde el 1 de abril de 2025, la LO 1/2025 obliga a todos los propietarios —incluidos grandes tenedores— al intento previo de conciliación (MASC), pero es el mismo trámite para todos, más ágil que el anterior.
- La derogación del RDL 2/2026 elimina el incidente de suspensión por vulnerabilidad: los lanzamientos no pueden suspenderse por esta causa.
¿Qué es un gran tenedor de viviendas?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda define al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de:
- 10 o más inmuebles urbanos de uso residencial, excluidos garajes y trasteros, o
- Una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial.
Las Comunidades Autónomas pueden reducir este umbral hasta 5 inmuebles en las zonas de mercado residencial tensionado que hayan declarado, siempre que lo justifiquen motivadamente. En la práctica, solo algunas CCAA han ejercido dicha facultad.
¿Cómo sé si soy gran tenedor?
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, todos los propietarios que inicien un procedimiento de desahucio —sea por impago, vencimiento de contrato u ocupación ilegal— deben aportar con la demanda un certificado del Registro de la Propiedad que acredite la relación de sus propiedades de uso residencial. Este documento se obtiene a través de la web del Colegio de Registradores, mediante el pago de una tasa, e identifica cada inmueble mediante su código único registral (CUR).
El juzgado necesita este certificado para determinar si el demandante es o no gran tenedor, lo que puede afectar a la tramitación del procedimiento.
La gran novedad: STC de 29 de enero de 2025
Esta es la clave que muchos propietarios desconocen respecto a su alcance completo. El Pleno del Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 29 de enero de 2025 (Recurso de inconstitucionalidad núm. 5514/2023), publicada en el BOE el 28 de febrero de 2025 y con efectos desde el 1 de marzo de 2025, declaró inconstitucionales y nulos:
- El artículo 439.6.c) de la LEC: que obligaba al gran tenedor a aportar con la demanda un documento acreditativo de la situación de vulnerabilidad económica del demandado, obtenido a través de los servicios sociales.
- El artículo 439.7 de la LEC: que exigía al gran tenedor acreditar haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda (diferente al MASC de la LO 1/2025).
- Los artículos 655 bis (apartados 1 y 2) y 685.2 de la LEC, referidos a ejecuciones hipotecarias.
El Tribunal fundamentó la nulidad en dos argumentos principales. Primero, que la exigencia vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE), al imponer al demandante una carga acreditativa desmesurada que retrasaba injustificadamente el acceso a la justicia. Segundo, que la medida era desproporcionada: la protección de la vulnerabilidad del ocupante puede garantizarse igualmente a través del artículo 441.5 de la LEC —que ya prevé que el juzgado comunique de oficio la existencia del procedimiento a los servicios sociales— sin necesidad de condicionar la admisión de la demanda.
⚠️ Importante: La declaración de inconstitucionalidad no afecta al resto de la Ley 12/2023. La obligación de aportar el certificado de titularidades del Registro sigue vigente para todos los propietarios. Lo que se eliminó son los dos requisitos previos específicos del gran tenedor: la acreditación de vulnerabilidad y la conciliación específica de la Ley de Vivienda.
La situación en 2026: qué aplica y qué no
| Requisito | ¿Aplica en 2026? | Base |
|---|---|---|
| Certificado de titularidades del Registro de la Propiedad | ✅ Sí (todos los propietarios) | Ley 12/2023 |
| Acreditación de vulnerabilidad del ocupante ante los servicios sociales | ❌ No (declarado inconstitucional) | STC 29/01/2025 |
| Conciliación específica de la Ley 12/2023 ante la Administración | ❌ No (declarado inconstitucional) | STC 29/01/2025 |
| Intento previo de conciliación MASC (LO 1/2025) | ✅ Sí (todos los propietarios) | LO 1/2025 (desde 1 abril 2025) |
| Suspensión del procedimiento por vulnerabilidad del ocupante | ❌ No (RDL 2/2026 derogado) | Derogación RDL 2/2026 |
| Comunicación del juzgado a los servicios sociales (art. 441.5 LEC) | ✅ Sí (de oficio por el juzgado) | Ley 12/2023 / LEC |
El procedimiento de desahucio de gran tenedor en 2026: paso a paso
1. Burofax (optativo en impago; obligatorio en vencimiento de contrato)
En el desahucio por impago, el burofax no es un requisito legal imprescindible pero sí estratégico para evitar la enervación. En el desahucio por vencimiento de contrato, es obligatorio haber comunicado la no renovación con la antelación pactada. En ambos casos, aplican las mismas reglas que para cualquier propietario. Conviene especificar que esto solo resulta aplicable en arrendamiento de vivienda habitual.
2. Certificado de titularidades del Registro de la Propiedad
Todos los propietarios —no solo los grandes tenedores— deben obtener este certificado antes de presentar la demanda. Se solicita en la web del Colegio de Registradores y acredita el número de inmuebles residenciales titulados mediante su CUR.
3. Intento previo de conciliación (MASC — LO 1/2025)
Desde el 1 de abril de 2025, todos los propietarios deben acreditar el intento previo de conciliación o mediación (MASC) antes de presentar la demanda. La forma más habitual es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Este trámite no es el que declaró inconstitucional el TC (que era la conciliación específica de la Ley 12/2023 ante la Administración): es un trámite diferente, más ágil, que aplica a todos por igual. Bien gestionado no supone más de una o dos semanas.
4. Presentación de la demanda
La demanda se presenta ante el juzgado del partido judicial donde radica el inmueble, firmada por abogado y procurador. Se adjunta el certificado de titularidades. El juzgado verificará si el demandante es o no gran tenedor; en cualquier caso, comunicará de oficio la existencia del procedimiento a los servicios sociales (art. 441.5 LEC), sin que eso suponga ninguna demora adicional en la tramitación.
5. Decreto de admisión y notificación
El juzgado emite el decreto de admisión, que fija las fechas de juicio y lanzamiento. Se notifica al demandado, que dispone de 10 días hábiles para responder. La notificación es el trámite más crítico en cuanto a plazos: a veces es conveniente que lo gestione el procurador.
6. Juicio (si hay oposición) o decreto de archivo
En el 80% de los casos no hay oposición y el juez dicta decreto de archivo sin celebrar vista. Si hay oposición, se celebra juicio verbal en la fecha fijada.
7. Lanzamiento
Si el demandado no abandona voluntariamente el inmueble, se ejecuta el lanzamiento en la fecha fijada desde el decreto de admisión. Con la derogación del RDL 2/2026, no existe actualmente ninguna norma que permita suspender el lanzamiento por vulnerabilidad.
¿Cuánto tarda el desahucio de gran tenedor en 2026?
Tras la STC de enero de 2025 y la derogación del RDL 2/2026, la duración del procedimiento de gran tenedor es prácticamente igual a la del propietario ordinario: entre 5 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento. La diferencia respecto a años anteriores es significativa: antes podían añadirse entre 2 y 5 meses solo en los trámites previos específicos del gran tenedor, que ya no existen.
Los factores que determinan si el procedimiento se sitúa en el tramo bajo o alto de esa horquilla son los mismos que para cualquier otro desahucio: la carga de trabajo del juzgado, la velocidad de notificación al demandado y si este se opone o no a la demanda.
¿Qué ocurre con la protección de los ocupantes vulnerables?
Una pregunta frecuente: si ya no hay que acreditar la vulnerabilidad ni suspensión posible, ¿quedan desprotegidos los ocupantes en situación de vulnerabilidad?
La respuesta del Tribunal Constitucional es clara: no. La protección sigue existiendo, pero se activa por una vía diferente y sin condicionar el acceso del propietario a la justicia. Cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, el juzgado comunica de oficio la existencia del procedimiento a los servicios sociales (art. 441.5 LEC), para que estos puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, si existe, proponer al juzgado una alternativa habitacional o medidas de atención inmediata. Esta comunicación es automática y no requiere ningún trámite adicional por parte del propietario.
Diferencia entre el gran tenedor y el propietario ordinario en 2026
| Aspecto | Propietario ordinario | Gran tenedor |
|---|---|---|
| Certificado de titularidades | ✅ Obligatorio | ✅ Obligatorio |
| MASC previo (LO 1/2025) | ✅ Obligatorio | ✅ Obligatorio |
| Acreditación vulnerabilidad del ocupante | ❌ No | ❌ No (declarado inconstitucional) |
| Comunicación a servicios sociales | ✅ El juzgado, de oficio | ✅ El juzgado, de oficio |
| Suspensión por vulnerabilidad | ❌ No (RDL 2/2026 derogado) | ❌ No (RDL 2/2026 derogado) |
| Duración media del procedimiento | 5-12 meses | 5-12 meses |
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pasar por la conciliación que proponía la Ley de Vivienda si soy gran tenedor?
No. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional ese trámite el 29 de enero de 2025. Lo que sí debe hacer, al igual que cualquier otro propietario, es el intento de conciliación MASC conforme a la LO 1/2025, que es un trámite diferente y más ágil.
¿Pueden los servicios sociales paralizar el desahucio si el inquilino es vulnerable?
No. Con la derogación del RDL 2/2026, no hay incidente extraordinario de suspensión por vulnerabilidad. Existe la suspensión genérica de la ley procesal (2 meses personas físicas, 4 meses personas jurídicas), nada más.
¿Mi Comunidad Autónoma puede considerar que soy gran tenedor con solo 5 inmuebles?
Sí, si su CCAA ha declarado zonas de mercado residencial tensionado y ha reducido el umbral a 5 inmuebles en esas zonas. No obstante, en la practica son muy pocas las comunidades autónomas que lo han aplicado.
¿El certificado de titularidades hay que pedirlo para cada procedimiento?
Sí. Debe obtenerse antes de presentar la demanda y aportarse con ella.
¿Si tengo 10 pisos pero solo 8 son residenciales, soy gran tenedor?
No. El cómputo excluye garajes y trasteros y se refiere únicamente a inmuebles urbanos de uso residencial. Si solo tiene 8 de uso residencial, no alcanza el umbral de 10 y no es gran tenedor (salvo que su CCAA haya reducido el umbral a 5 viviendas).
¿El gran tenedor puede iniciar un desahucio por ocupación ilegal (okupa)?
Sí, sin restricciones adicionales desde la STC de enero de 2025. El procedimiento especial del artículo 250.1.4.º bis de la LEC está plenamente disponible para grandes tenedores, sin necesidad de acreditar vulnerabilidad ni pasar por ningún trámite previo específico.
Conclusión
La situación del gran tenedor en 2026 es radicalmente diferente a la que existía hace apenas dos años. La STC de enero de 2025 eliminó los obstáculos procesales más gravosos que había introducido la Ley de Vivienda, y la derogación del RDL 2/2026 suprimió el último elemento de incertidumbre que quedaba. El resultado práctico es que hoy un gran tenedor tramita su desahucio prácticamente en los mismos plazos y con los mismos pasos que cualquier otro propietario.
Lo que sí sigue siendo obligatorio para todos —y conviene no olvidar— es el certificado de titularidades del Registro y el intento previo de conciliación MASC. Dos trámites que, bien gestionados, no suponen más de cuatro semanas de demora antes de presentar la demanda.
Si es titular de varios inmuebles y tiene dudas sobre si está en el umbral de gran tenedor, o si necesita iniciar un procedimiento de desahucio, consúltenos. Le asesoraremos sobre los pasos exactos que corresponden en su caso.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
