El desahucio por precario es el procedimiento judicial que permite al propietario —o a cualquier otro titular con derecho a poseer un inmueble— recuperar la posesión frente a quien lo ocupa sin título legal que lo ampare. A diferencia del desahucio por impago, aquí no hay un contrato de arrendamiento que incumplir: el ocupante está en el inmueble de forma gratuita, por tolerancia del propietario o porque el título que antes lo legitimaba ha desaparecido.
En 2026, la derogación del RDL 2/2026 elimina la posibilidad de solicitar la suspensión por vulnerabilidad, lo que hace el proceso más predecible.
💡 Resumen
- El desahucio por precario está regulado en el artículo 250.1.2.º de la LEC y se tramita por juicio verbal.
- Puede ejercitarlo el propietario, el usufructuario o cualquier titular con derecho legítimo a poseer el inmueble.
- Supuestos más frecuentes: familiar que no se marcha, expareja en vivienda ganancial, coheredero que ocupa sin acuerdo o cesión gratuita revocada.
- A diferencia de otros desahucios, el precario no limita los motivos de oposición del ocupante.
- La sentencia produce efectos de cosa juzgada plenos.
- Duración media: 4-6 meses sin oposición; 6-12 meses con oposición.
- Desde la LO 1/2025, es obligatorio el intento previo de conciliación (MASC) antes de la demanda.
- La derogación del RDL 2/2026 suprime la suspensión por vulnerabilidad: proceso más ágil en 2026.
¿Qué es el desahucio por precario?
Es el procedimiento judicial instado por quien tiene derecho a poseer un inmueble para que los tribunales desalojen a la persona o personas que lo ocupan sin título legal que justifique su uso o disfrute. El Tribunal Supremo define la situación de precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no corresponde al ocupante, ya sea porque nunca tuvo título, porque lo tuvo y lo perdió, o porque el titular tiene un derecho preferente frente al poseedor actual (STS 677/2020, de 7 de julio, entre otras).
La característica definitoria del precario es la gratuidad: el precarista no paga renta ni contraprestación alguna. Y su nota de inestabilidad: la duración de la posesión depende exclusivamente de la voluntad del titular legítimo, que puede reclamarla en cualquier momento sin necesidad de alegar justa causa.
¿Dónde se regula?
El procedimiento está previsto en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establece que se decidirán en juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
¿Quién puede ejercitar la acción?
Conforme al artículo 250.1.2.º de la LEC, están legitimados para demandar:
- El propietario del inmueble.
- El usufructuario, que es quien ostenta el derecho a poseer cuando existe usufructo (en ese caso, es el usufructuario, no el propietario, quien debe demandar).
- Cualquier otra persona con derecho legítimo a poseer, lo que incluye al arrendatario cuando un tercero ocupa el inmueble arrendado.
No es una acción reservada al propietario. Lo relevante es el titulo de disposición preferente de la posesión frente al ocupante.
Casos frecuentes de desahucio por precario
Aunque el término «precario» puede sonar distante, en la práctica es uno de los procedimientos más habituales en contextos familiares y de confianza. Los supuestos más frecuentes que gestionamos son:
| Supuesto | Descripción |
|---|---|
| Hijo o familiar que no se marcha | El propietario cedió gratuitamente el uso a un hijo u otro familiar y ahora necesita recuperar el inmueble. El familiar se niega a marcharse. |
| Expareja en vivienda ganancial | Tras la separación o divorcio, el cónyuge que no ostenta la propiedad permanece en la vivienda sin titulo o permiso alguno. |
| Coheredero que ocupa el inmueble | Uno de los herederos ocupa el inmueble mientras no hay partición de herencia, sin que el resto de coherederos lo haya consentido expresamente. |
| Cesión gratuita revocada | El propietario prestó el inmueble a un amigo o conocido sin fijar plazo. Ahora lo revoca pero el ocupante no abandona. |
| Contrato resuelto sin entrega | El contrato que amparaba el uso (cesión, comodato, etc.) ha quedado resuelto o ha vencido pero el ocupante sigue en el inmueble. |
| Terceros desconocidos | Persona que compra un inmueble con ocupantes dentro y desconoce el tiempo que llevan alojados en el inmueble. |
Diferencia entre desahucio por precario y desahucio por ocupación ilegal
Es una confusión frecuente. Antes de la Ley 5/2018, de 11 de junio, el desahucio por precario se usaba para desalojar todo tipo de «okupas», porque no existía un procedimiento específico. Desde esa fecha, existe el desahucio por ocupación ilegal (art. 250.1.4.º bis LEC), diseñado específicamente para ocupaciones sin consentimiento.
| Criterio | Precario | Ocupación ilegal |
|---|---|---|
| Origen de la ocupación | Hubo tolerancia, cesión inicial u ocupación por algún titulo | Nunca hubo consentimiento |
| Plazo desde la ocupación | Sin límite temporal | Máximo 12 meses desde la ocupación |
| Motivos de oposición | Sin limitación (proceso plenario) | Solo aportar título de posesión (5 días) |
| Efectos de la sentencia | Cosa juzgada plena | No produce cosa juzgada |
| MASC previo obligatorio | Sí (LO 1/2025) | No |
| Duración media | 4-12 meses | 3-8 meses |
Requisitos para ejercitar el desahucio por precario
Deben concurrir los siguientes:
- Ocupación de un inmueble ajeno. El ocupante está en posesión del inmueble, que no le pertenece.
- Ausencia de título válido. No existe contrato de arrendamiento, comodato u otro título vigente que ampare la posesión. Existió pero ha quedado extinguido.
- Gratuidad. El precarista no paga renta ni contraprestación alguna por el uso.
- Posesión supeditada a la voluntad del titular. La duración de la posesión depende exclusivamente de quien tiene derecho a poseer, que puede reclamarla en cualquier momento sin alegar causa.
- Negativa a marcharse. El ocupante ha sido requerido para que abandone el inmueble y se ha negado, ya sea expresamente o por silencio.
Conciliación previa obligatoria: LO 1/2025
Desde el 1 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar el intento previo de conciliación o mediación (MASC) antes de presentar cualquier demanda civil, incluida la de desahucio por precario. Sin este requisito, el juzgado no admitirá la demanda a trámite.
La forma más habitual es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC): el propietario propone al ocupante un acuerdo con plazo para aceptarlo. Si no responde o rechaza, queda acreditado el intento. A diferencia del desahucio por ocupación ilegal, en el precario este trámite sí es obligatorio.
Cómo funciona el procedimiento de desahucio por precario (2026)
1. Presentación de la demanda
La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del partido judicial donde radica el inmueble. Es imprescindible la intervención de abogado y procurador. En ella debe acreditarse el título posesorio del demandante por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Si se desconoce la identidad de los ocupantes, la demanda puede interponerse contra los «ignorados ocupantes».
2. Poder de representación (apoderamiento)
Lo más eficiente es aportar el poder junto con la demanda. Si no se presenta en ese momento, puede firmarse en el juzgado (Apud Acta) o ante notario, pero supone demorar el proceso. La opción más ágil y gratuita es el Apud Acta electrónico desde la sede electrónica del Ministerio de Justicia.
3. Admisión a trámite
El juzgado admite la demanda, habitualmente en un plazo de 1 a 4 meses desde su presentación, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado.
4. Notificación al ocupante
Tras la admisión, el juzgado notifica la demanda al ocupante. Este trámite puede tardar 1 mes o más si lo gestiona el servicio de correos del juzgado. Si lo asume el procurador del propietario, puede reducirse a días. Desde la notificación, el ocupante dispone de 10 días hábiles para contestar.
5. Respuesta del ocupante
A diferencia de otros desahucios, en el precario no se limitan los motivos de oposición: el ocupante puede alegar cualquier causa que considere que justifica su permanencia. Las más frecuentes son alegar la existencia de un contrato verbal, aportar pruebas de pagos realizados o invocar derechos derivados de una herencia. Si no contesta, se le declara en rebeldía y el procedimiento sigue sin su presencia.
6. Juicio o resolución directa
Si el ocupante contesta, se celebra juicio verbal. Si no contesta, el juez dicta resolución directamente sin celebrar vista. En el juicio, corresponde al ocupante demandado probar que tiene título que justifique su posesión.
7. Sentencia y cosa juzgada
A diferencia de otros tipos de desahucio —que son procesos sumarios sin efecto de cosa juzgada—, el desahucio por precario es un proceso plenario: la sentencia produce plenos efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC). Esto significa que lo decidido no puede volver a discutirse en un proceso posterior.
8. Lanzamiento
Si la sentencia es favorable, el ocupante debe abandonar el inmueble. Si no lo hace voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento en la fecha fijada por el juzgado: personal judicial, procurador y cerrajero. También puede intervenir la policía. Una vez dentro se levanta acta del estado del inmueble.
El juicio de desahucio por precario: claves prácticas
- El juicio solo se celebra si el ocupante presenta escrito de oposición firmado por abogado y procurador.
- En el acto de la vista, cada parte presenta sus pruebas sin limitación: documentos, testigos, interrogatorio de partes, etc.
- El juez tiene un plazo legal de 5 días hábiles para dictar sentencia tras el juicio, aunque en la práctica el plazo suele ser superior.
- En principio no es necesaria la presencia física del propietario en el juicio: el procurador le representa.
Desahucio por precario en vivienda familiar
Es el supuesto más consultado y la realidad es que no hay diferencia en los tiempos de tramitación. Hay una creencia social extendida de que la existencia de menores o familiares retrasan considerablemente el proceso de desahucio. Y no es cierto, en la normativa no hay proceso especial para este tipo de casos. El procedimiento es exactamente el mismo sea una persona adulta quien ostente la ocupación o una familia.
Novedad 2026: derogación del RDL 2/2026
La derogación del Real Decreto-ley 2/2026 elimina el incidente de suspensión por vulnerabilidad que podía solicitar el ocupante. Aunque principalmente afectaba a grandes tenedores y en la mayoría de casos no prosperaba, su simple tramitación añadía meses al proceso. En 2026, el desahucio por precario se tramita sin este riesgo de suspensión extraordinaria, lo que lo hace más predecible.
¿Cuánto tarda el desahucio por precario en 2026?
| Escenario | Duración orientativa | Factor determinante |
|---|---|---|
| Sin oposición del ocupante | 4-6 meses | Carga de trabajo del juzgado y velocidad de notificación |
| Con oposición y juicio | 6-12 meses | Carga del juzgado + complejidad de la prueba |
| Vivienda familiar | 6-12 meses | No hay diferencia con un proceso normal (en ambos se puede solicitar informe de vulnerabilidad) |
¿Cuánto cuesta el desahucio por precario?
Los honorarios varían en función de la complejidad del caso y de si hay oposición:
- Abogado: entre 750 y 2.500 €.
- Procurador: entre 180 y 400 €.
- Tasa judicial: no aplicable a personas físicas; sí a personas jurídicas (empresas).
- Cerrajero en el lanzamiento (si procede): entre 80 y 200 €.
En todos los procedimientos tramitados por el despacho hemos conseguido que el ocupante sea condenado en costas, lo que permite al propietario o titular del derecho reclamar los gastos del procedimiento. Si el ocupante no paga voluntariamente, puede iniciarse demanda ejecutiva para embargo de bienes. Conviene también revisar los seguros del hogar contratados: algunos cubren los gastos del procedimiento judicial en caso de ocupación.
Preguntas frecuentes
¿El desahucio por precario sirve para echar a un okupa?
Si, en todos los casos. No obstante, si la ocupación es reciente (menos de 12 meses) y sin consentimiento, lo adecuado es el desahucio express por ocupación ilegal (Ley 5/2018), que es más rápido. Si han pasado más de 12 meses o hubo alguna forma de tolerancia inicial, el desahucio por precario puede ser la vía correcta.
¿Puede el propietario recuperar el inmueble si es un familiar con menores?
El procedimiento es exactamente el mismo y no cambian los tiempos de tramitación. Sean una familiar o no, con menores o no, el proceso es el mismo, y en todos ellos puede intervenir la consejería competente para el informe de vulnerabilidad.
¿Qué ocurre si el ocupante dice que tiene un contrato verbal?
Es el motivo de oposición más habitual. El ocupante deberá probarlo. Si lo acredita —por ejemplo, mediante transferencias bancarias periódicas que demuestren el pago de renta— el juzgado podría estimar que existe un arrendamiento y el procedimiento de precario no sería el adecuado. Por eso es importante analizar bien los antecedentes antes de presentar la demanda.
¿Puede el ocupante solicitar abogado de oficio?
Sí. Si lo solicita en los 3 primeros días hábiles desde que recibe la demanda, los plazos quedan suspendidos hasta que se le asigne abogado de oficio (habitualmente entre 3 y 6 semanas), lo que puede alargar el proceso.
¿Se puede reclamar indemnización por el uso del inmueble durante el tiempo de ocupación?
Si, pero deberá determinarse desde un inicio el daño y perjuicios ocasionados por la ocupación. Los daños en el inmueble deben reclamarse posteriormente una vez se conozcan los mismos.
¿Es necesario enviar burofax antes de la demanda?
Habrá que ver cada caso, si hay contrato o no, en caso de haberlo que regula dicho contrato, etc. Lo que si que es obligatorio es el proceso previo de conciliación conforme a la LO 1/2025, sin dicho tramite previo la demanda no tiene recorrido.
Conclusión
El desahucio por precario es el procedimiento adecuado cuando la relación con el ocupante no nace de un arrendamiento sino de la tolerancia, la confianza o una cesión gratuita que ya no se sostiene, o cuando se duda si en su día pudo haberla (por ejemplo, cuando se compra una vivienda). Es más flexible que otros desahucios pero quizás su tramitación sea un poco más larga (en última instancia depende mucho de la carga de trabajo del juzgado).
El error más frecuente que vemos en estos casos es no analizar bien el origen de la ocupación antes de elegir el procedimiento. Una elección equivocada puede suponer meses perdidos y tener que empezar de nuevo. Si tiene dudas sobre qué vía es la más adecuada en su caso —precario, ocupación ilegal o cualquier otra—, consúltenos antes de dar ningún paso.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
