RDL 26/2026 y Desahucios: ¿Qué cambia para propietarios e inquilinos?

Actualizado: 30 de septiembre de 2026

El Boletín Oficial del Estado de 30 de septiembre de 2026 ha publicado el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026 y modifica de forma directa el modo en que se tramitan los desahucios: suspensiones obligatorias hasta 2030 para determinados demandantes, una nueva «enervación extraordinaria» a cargo de la Administración y nuevos requisitos en las ejecuciones hipotecarias.

En este artículo analizamos, con criterio práctico, cómo afecta el RDL 26/2026 a cada tipo de procedimiento (impago de rentas, vencimiento del contrato, precario u ocupación sin título y ejecución hipotecaria), quién se beneficia, quién queda fuera y qué debe hacer hoy un propietario o un inquilino con un procedimiento abierto.

Advertencia previa: el real decreto-ley debe ser convalidado

Un real decreto-ley entra en vigor al día siguiente de su publicación, pero el artículo 86 de la Constitución exige su convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo de treinta días desde su promulgación. Si no se convalida, queda derogado y las medidas dejan de aplicarse desde ese momento. Ya hemos visto en esta misma legislatura que una protección anunciada para personas vulnerables puede decaer si el decreto-ley no supera esa votación. Por eso, cualquier decisión procesal que se tome hoy debe contemplar este escenario.

¿Qué cambia en materia de desahucios?

La exposición de motivos de la norma describe dos grandes grupos de medidas. Por un lado, la suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con un régimen distinto según el demandante. Por otro, una enervación extraordinaria de la acción de carácter estructural, que la propia norma prevé que se aplique a la inmensa mayoría de los casos de desahucio por falta de pago.

1. Suspensión frente a fondos y entidades especulativas (art. 2.1)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando el demandante sea una entidad que adquiere inmuebles o carteras de créditos impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado (lo que la norma denomina «fondos buitre»), el tribunal suspenderá el proceso por auto, aunque ya exista sentencia, siempre que el lanzamiento no se haya practicado y con independencia de que hubiera existido una suspensión anterior. No se prevén compensaciones para el demandante.

2. Enervación extraordinaria a cargo de la Administración (art. 5.Dos)

La enervación ordinaria permite al inquilino pagar lo adeudado y poner fin al proceso. La reforma añade una versión extraordinaria: cuando el demandado es vulnerable y no se le ofrece alternativa habitacional, la Administración competente (la norma se refiere a las comunidades autónomas) queda obligada a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante ese tiempo el proceso permanece suspendido. Si se enerva, el procedimiento termina y el contrato continúa con normalidad. Si transcurren los dos meses sin que la Administración consigne las cantidades adeudadas ni acredite alternativa habitacional, la Administración competente queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino, declarándose la vigencia del contrato de arrendamiento y la improcedencia del lanzamiento (art. 22.6 LEC). El Estado compensará a las comunidades autónomas el coste que les suponga.

3. Suspensión con otros demandantes (art. 2.2)

Cuando no proceda la enervación extraordinaria y el demandante no sea una de las entidades del art. 2.1, se aplica un régimen de suspensión temporal con un máximo de 3 años de duración (con revisiones periódicas del tribunal cada 12 meses). La norma prevé compensaciones económicas por rentas y suministros impagados a favor de cualquier persona física, así como de personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social durante el tiempo que permanezca el procedimiento suspendido.

Cómo afecta a cada tipo de procedimiento

Desahucio por impago de rentas

Aquí el cambio es más profundo. Antes, el inquilino solo podía enervar la acción pagando él mismo. Ahora, si es vulnerable y las administraciones no le ofrecen alternativa habitacional, es la Administración la que debe asumir el pago en dos meses. Para el propietario, la consecuencia práctica es que el procedimiento se detiene durante esos dos meses y, si la Administración no consigna la deuda ni ofrece alternativa habitacional, esta se subroga automáticamente en la posición deudora del inquilino, garantizándose el cobro y la vigencia del contrato sin que haya lugar al lanzamiento. Por eso es esencial reclamar cuanto antes y documentar con precisión la deuda.

Desahucio por expiración del plazo

Cuando el contrato ha vencido, el propietario tiene que contar con dos factores nuevos. El primero es la suspensión del art. 2 si el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional. El segundo es la prórroga extraordinaria de la disposición final 5.ª: a solicitud del inquilino, hasta dos años adicionales, por anualidades, para contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La prórroga no procede si las partes pactan un nuevo contrato o una renovación con renta inferior en al menos un 5 %, ni cuando el arrendador acredita una necesidad real de ocupar la vivienda para sí o sus familiares en los términos de la norma.

Además, el art. 3 endurece el arrendamiento de temporada: exige una causa real y acreditable, limita su duración general a doce meses y considera arrendamiento de vivienda habitual, desde el primer contrato, la duración superior a doce meses sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda. Un contrato «de temporada» mal planteado puede dejar de serlo, con las consecuencias que ello tiene para el procedimiento de recuperación de la vivienda.

Precario y ocupación sin título

En los desahucios por precario u ocupación sin título (art. 250.1.2.º y 4.º LEC), la afectación varía según la naturaleza del demandante. Si el demandante es una entidad especulativa del art. 2.1 («fondo buitre»), el juez debe suspender por auto el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030 si el ocupante es vulnerable y carece de alternativa habitacional, sin compensación para la entidad. Para el resto de demandantes, la protección opera mediante la suspensión temporal con derecho a compensación del art. 2.2, mientras que la enervación extraordinaria (pensada para deudas de renta) no resulta aplicable al no existir renta pactada.

Ejecución hipotecaria y cesión de créditos

Desde la entrada en vigor, la demanda de ejecución hipotecaria debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Si declara que no lo es, debe acompañar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a su nombre. Se mantienen los umbrales de gran tenedor de la Ley 12/2023: más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, sin contar garajes ni trasteros.

Además, se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012. Cuando se ceda un crédito vencido sobre vivienda habitual, el deudor debe ser informado y, si acredita reunir los requisitos de protección en los seis meses siguientes a la comunicación, el cedente deberá readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión y ofrecer las medidas solicitadas.

Procedimientos en curso: ¿se aplica ya?

La disposición transitoria segunda extiende las medidas del art. 2 a las ejecuciones procesales que ya estaban en curso al entrar en vigor la norma y en las que no se haya practicado efectivamente el lanzamiento, independientemente de que provengan de impago de rentas, vencimiento de contrato o precario/sin título, o de que ya se hubiera agotado una suspensión previa. Sin embargo, su aplicación procesal requiere distinguir dos fases clave y el perfil del demandante:

• Aplica a todos los procedimientos de desahucio (impago, vencimiento y precario): siempre que el desahucio estuviera en trámite y el lanzamiento no se hubiera ejecutado.
• Fase 1 – Suspensión provisional por el LAJ: La persona ejecutada debe presentar una solicitud acompañada de la documentación que acredite su vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional. Esto provoca la paralización provisional e inmediata del lanzamiento por el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) hasta que el tribunal tramite el incidente y resuelva por auto.
• Fase 2 – Resolución judicial según el perfil del demandante: La suspensión no es automática ni indiscriminada para cualquier desahucio. El tribunal valorará las alegaciones y dictará resolución atendiendo al tipo de propietario:
  • Fondos y entidades especulativas (art. 2.1): Se acuerda la suspensión obligatoria por auto hasta el 31 de diciembre de 2030 sin compensación.
  • Propietarios ordinarios (art. 2.2 y art. 5.Dos): Se aplica la enervación extraordinaria en impago o la suspensión con compensación por rentas y suministros impagados a cargo de la Administración.
  • Pequeños propietarios (personas físicas con 2 o menos viviendas): La norma excluye expresamente la aplicación de la suspensión por vulnerabilidad del ejecutado, por lo que el tribunal ordenará la continuación de la ejecución y la fijación de nueva fecha de lanzamiento.

¿Cuándo NO se aplica la suspensión?

• Cuando el demandado no acredita situación de vulnerabilidad o dispone de una alternativa habitacional.
• Cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas (art. 2.2).
• Cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer la vulnerabilidad económica o habitacional del propio arrendador (persona física no gran tenedora, art. 2.3).
• Cuando el lanzamiento ya se ha practicado: la norma solo paraliza los lanzamientos pendientes.
• Cuando la Administración ofrece una alternativa habitacional adecuada.
• Cuando la norma deje de estar en vigor por falta de convalidación parlamentaria.

Comparativa de los tres regímenes según el demandante

Plazos y fechas clave

• 1 de octubre de 2026: entrada en vigor.
• 2 meses: plazo de la Administración para enervar la acción en desahucios por impago.
• 6 meses: plazo para que el deudor acredite los requisitos de protección tras la cesión de un crédito hipotecario vencido.
• 3 años: plazo máximo de suspensión del procedimiento para el resto de demandantes del art. 2.2 (con revisiones judiciales cada 12 meses).
• 31 de diciembre de 2027: límite extraordinario a la actualización de rentas (disp. final 6.ª).
• 31 de diciembre de 2028: referencia para la prórroga extraordinaria y límite a la compra especulativa (art. 1).
• 31 de diciembre de 2030: fin del régimen de suspensión frente a fondos y entidades especulativas.

Errores frecuentes

• Dar por hecho que todos los desahucios están suspendidos. La suspensión exige vulnerabilidad acreditada y ausencia de alternativa habitacional.
• No documentar la vulnerabilidad. La solicitud debe ir acompañada de la documentación correspondiente.
• Demandar sin revisar el tipo de demandante. Calificar mal al demandante cambia por completo el régimen aplicable.
• Usar contratos de temporada para encubrir vivienda habitual. Ahora se consideran de vivienda habitual desde el primer contrato.
• Omitir la certificación registral en ejecuciones hipotecarias. Su ausencia puede impedir la admisión a trámite.

Preguntas frecuentes

¿El RDL 26/2026 suspende todos los desahucios hasta 2030?

No. La suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 se aplica cuando el demandante es una entidad de las descritas en el art. 2.1 y el demandado es vulnerable y carece de alternativa habitacional. Para el resto de demandantes rigen la enervación extraordinaria y el régimen del art. 2.2.

¿Se aplica si ya hay sentencia de desahucio?

Sí, siempre que el lanzamiento no se haya practicado. La norma se aplica aunque haya recaído sentencia y aunque hubiera existido una suspensión anterior.

¿Qué es la enervación extraordinaria?

Es un mecanismo por el que, en desahucios por falta de pago de personas vulnerables sin alternativa habitacional, la Administración competente debe enervar la acción en dos meses pagando lo adeudado. Si lo hace, el proceso termina y el contrato continúa.

¿Qué ocurre si la Administración no paga en dos meses?

Conforme al artículo 22.6 de la LEC (introducido por el art. 5.Dos del RDL 26/2026), si transcurren los dos meses sin consignar el importe ni ofrecer alternativa habitacional, la Administración competente queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino. Se declara la vigencia del contrato de arrendamiento y la improcedencia del lanzamiento.

¿Afecta a los desahucios por precario o a la ocupación sin título?

Sí. Si el demandante es un «fondo buitre» o entidad especulativa (art. 2.1), el procedimiento se suspende por auto hasta el 31 de diciembre de 2030 si el ocupante es vulnerable y carece de alternativa habitacional. Si el demandante es otro tipo de propietario, opera la suspensión del art. 2.2 con compensación económica, salvo si es un pequeño tenedor de dos o menos viviendas.

¿Puedo recuperar mi vivienda al vencer el contrato?

Sí, pero con cautelas. El inquilino al corriente de pago puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, salvo las excepciones previstas, como la necesidad real y acreditada de ocupación por el arrendador o sus familiares.

¿El propietario cobra algo durante la suspensión?

Depende del demandante. Frente a las entidades especulativas del art. 2.1 no hay compensación. En el régimen del art. 2.2 la norma prevé compensaciones económicas por las rentas y suministros impagados a favor de todas las personas físicas y de las personas jurídicas dedicadas al alquiler asequible o social.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto-ley?

Quedaría derogado y sus medidas dejarían de aplicarse. Por eso es aconsejable valorar cada actuación procesal teniendo en cuenta ese escenario.

Conclusiones

El RDL 26/2026 supone el cambio más relevante en materia de desahucios de los últimos años. Introduce una suspensión prolongada frente a entidades especulativas, una enervación extraordinaria a cargo de la Administración y nuevos requisitos en las ejecuciones hipotecarias, todo ello aplicable a procedimientos ya en marcha. A la vez, su vigencia depende de la convalidación parlamentaria y su aplicación práctica, sobre todo en precario y vencimiento, dependerá de la interpretación de los juzgados.

Artículo revisado por:

Miguel Butler

🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario

🎯 + 1.000 procedimientos tramitados

🏛️ Colegiado 93.472 Icam

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