La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al propietario recuperar anticipadamente su vivienda arrendada cuando la necesite para sí mismo o para determinados familiares. Es una de las pocas herramientas que tiene el arrendador para evitar esperar los cinco años de duración mínima del contrato, y su correcta aplicación resulta determinante: un burofax mal redactado o la ausencia de cláusula en el contrato pueden hacer fracasar todo el proceso.
💡 Resumen
- «Recuperar vivienda alquilada para un hijo» es la búsqueda más frecuente: un hijo en primer grado de consanguinidad es un supuesto expresamente amparado por el art. 9.3 LAU.
- Requisito imprescindible: la cláusula de necesidad debe figurar expresamente en el contrato de arrendamiento. Sin ella, no es posible recuperar la vivienda antes del quinto año.
- Solo puede ejercerlo un arrendador persona física; las sociedades y personas jurídicas no pueden acogerse a este derecho.
- Deben haber transcurrido al menos 12 meses de contrato antes de comunicar la necesidad.
- El preaviso debe hacerse con al menos 2 meses de antelación mediante burofax u otro medio fehaciente.
- El familiar debe ocupar la vivienda en un máximo de 3 meses desde la entrega de llaves.
- Si no se cumple ese plazo sin causa de fuerza mayor, el inquilino puede reclamar readmisión o indemnización.
- Desde la LO 1/2025, si el inquilino se niega a marcharse, hay que agotar el intento de conciliación (MASC) antes de interponer demanda.
¿Cuándo se puede recuperar una vivienda alquilada por necesidad?
El artículo 9.3 de la LAU regula esta figura. El arrendador puede recuperar la vivienda antes de que expire el contrato cuando la vaya a destinar a vivienda permanente para:
- El propio arrendador.
- Sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción: padres e hijos (no nietos, no hermanos).
- Su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La norma vigente es la resultante de la reforma operada por el RDL 7/2019: el plazo de prórroga obligatoria para el arrendador persona física es de 5 años (7 si es persona jurídica). La causa de necesidad es la excepción que permite al propietario interrumpir esa prórroga antes de que se cumpla el quinto año.
¿Puedo recuperar la vivienda alquilada para un hijo?
Sí. Un hijo o hija es el supuesto más habitual y también el más buscado. Al tratarse de un familiar en primer grado de consanguinidad, está expresamente contemplado en el artículo 9.3 LAU. Lo mismo aplica a los hijos adoptivos.
No obstante, hay matices importantes que conviene conocer:
- La vivienda debe convertirse en la residencia habitual y permanente del hijo. No es válida para una segunda residencia, un uso temporal o vacacional.
- La necesidad debe ser real y sobrevenida: un cambio en las circunstancias personales o familiares del hijo (emancipación, traslado por trabajo, fin de convivencia, etc.). Los tribunales no admiten necesidades simuladas o de pura conveniencia.
- No vale recuperar la vivienda para dársela a un nieto, un hermano, un cuñado o un primo, aunque la relación sea estrecha: la ley solo ampara el primer grado de consanguinidad o adopción y el cónyuge.
¿Puedo recuperar la vivienda alquilada para mis padres?
Sí. Los padres también son familiares en primer grado de consanguinidad (ascendientes). Un escenario habitual es el de un propietario cuyos padres necesitan vivir más cerca por razones de salud o dependencia. Aplican exactamente los mismos requisitos y plazos que en el caso del hijo.
¿Es válida la causa de necesidad para vender la vivienda?
No. La jurisprudencia es clara: la venta de la vivienda no es una causa de necesidad amparada por la LAU. Si el arrendador recupera la vivienda alegando necesidad propia o familiar, pero en realidad la vende o la alquila a un tercero, el inquilino puede reclamar readmisión e indemnización. Los tribunales son estrictos al respecto.
Requisitos para recuperar la vivienda por necesidad
Deben concurrir todos los siguientes requisitos simultáneamente. La ausencia de cualquiera de ellos invalida el procedimiento:
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Arrendador persona física | Las sociedades o empresas no pueden ejercitar este derecho. |
| Cláusula en el contrato | Debe figurar expresamente en el contrato firmado. Sin cláusula, el arrendador no puede recuperar la vivienda antes del quinto año. |
| Transcurso del primer año | Solo puede ejercerse una vez que el contrato se prórroga, es decir, después del primer año de arrendamiento. |
| Preaviso fehaciente de 2 meses | Comunicación al inquilino con al menos 2 meses de antelación, especificando la causa y el beneficiario. Se recomienda burofax postal. |
| Necesidad real y sobrevenida | El cambio de circunstancias debe ser auténtico. |
| Uso permanente | La vivienda debe destinarse a residencia habitual, no a segunda residencia, oficina ni nuevo alquiler. |
| Ocupación en 3 meses | El arrendador o familiar debe ocupar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses desde la entrega de llaves. |
La cláusula de necesidad: cómo debe redactarse en el contrato
Este es el requisito que más propietarios pasan por alto —muchos contratos estándar no la incluyen— y que resulta imprescindible. El propio Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible incluye en su modelo oficial de contrato la siguiente redacción orientativa:
«El arrendador deja constancia que no procederá la prórroga obligatoria de este contrato en el caso de que, transcurrido el primer año de contrato, comunique que va a necesitar ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Dicha comunicación se hará por escrito y con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar. En ese caso, el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda en dicho plazo sin que ello genere derecho a indemnización alguna por parte del arrendador.»
Si su contrato no tiene una cláusula de este tipo y el contrato lleva menos de 5 años, no podrá recuperar la vivienda por necesidad: deberá esperar al vencimiento o negociar una resolución consensuada con el inquilino. Además, es necesario que la duración del contrato sea anual con prórrogas obligatorias.
Pasos para recuperar la vivienda alquilada por necesidad
- Verificar que la cláusula consta en el contrato. Este es el primer filtro. Si no está, no es posible recuperar el inmueble por este motivo.
- Redactar correctamente la cláusula de duración del contrato de alquiler.
- Acreditar la causa y documentarla. Recomendamos tener accesible la prueba de la necesidad: empadronamiento del hijo en otra dirección, contrato de trabajo en otra ciudad, sentencia de divorcio, informe médico de dependencia de un padre, etc. Los tribunales exigen que la causa sea real y es conveniente que sea verificable.
- Redactar y enviar el burofax. La comunicación debe especificar: la intención de recuperar la vivienda, el motivo concreto, el nombre del beneficiario y la fecha límite para la entrega (mínimo 2 meses desde la recepción). Un burofax mal redactado puede inutilizar todo el proceso.
- Esperar la respuesta del inquilino. El inquilino puede:
- Aceptar y acordar la fecha de entrega voluntaria.
- Guardar silencio o negarse (lo más habitual si ha agotado opciones de alquiler alternativo).
- A veces solicitan que se acredite esa causa de necesidad.
- Intento de conciliación (LO 1/2025). Si el inquilino no abandona voluntariamente en el plazo indicado, antes de interponer demanda es obligatorio acreditar el intento previo de conciliación (MASC) conforme a la LO 1/2025. Puede canalizarse a través de una oferta vinculante confidencial o de negociación directa con asistencia letrada.
- Demanda judicial si no hay acuerdo. Si el intento de conciliación fracasa, se interpone demanda de desahucio por necesidad ante el juzgado del partido judicial donde radica el inmueble.
- Ocupar la vivienda antes de 3 meses. Desde la entrega de llaves, el arrendador o el familiar debe instalarse en un máximo de 3 meses. Es recomendable documentar la ocupación (empadronamiento, facturas de suministros).
¿Qué ocurre si el propietario no ocupa la vivienda en 3 meses?
Si transcurren 3 meses desde el desalojo por parte del inquilino(s) sin que el arrendador o familiar haya ocupado la vivienda, el arrendatario podrá, en un plazo de 30 días, optar entre dos opciones:
- Readmisión en la vivienda con un nuevo contrato en las mismas condiciones que tenía, reiniciando el cómputo de los 5 años, más indemnización de los gastos del desalojo y de la nueva búsqueda de vivienda. En la práctica, esta opción es poco habitual porque el inquilino ya tendrá otra residencia.
- Indemnización económica equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los 5 años de contrato.
⚠️ Ejemplo práctico: Si el contrato se firmó con una renta de 1.000 €/mes y el propietario recupera la vivienda cuando quedan 3 años por cumplir del plazo de 5 años, y luego no ocupa la vivienda, la indemnización sería de 3.000 € (una mensualidad por año).
¿Cuánto tarda el procedimiento si el inquilino no se va?
Si el inquilino se niega a marcharse tras el burofax y el intento de conciliación, aunque hay controversia sobre el procedimiento judicial normalmente se tramita como juicio ordinario. Esto implica plazos más largos: la duración media oscila entre 8 y 15 meses dependiendo del juzgado y de la posición del inquilino.
Esta es precisamente una de las razones por las que conviene gestionar correctamente las fases previas: un burofax bien redactado y una causa acreditada aumentan significativamente las posibilidades de que el inquilino llegue a un acuerdo extrajudicial.
Modelo de burofax para recuperar la vivienda por necesidad
Le facilitamos un modelo básico. Tenga en cuenta que la causa y las circunstancias concretas deben adaptarse en cada caso: un burofax genérico puede ser rechazado por el inquilino o debilitar su posición en el juzgado si el proceso se judicializa. Siempre recomendamos que un abogado especializado en arrendamientos revise o redacte este escrito. En cualquier caso, facilitamos un modelo genérico y otro más detallado.
¿Merece la pena el procedimiento judicial?
En la mayoría de los casos, sí. Los contratos de vivienda habitual tienen una prórroga obligatoria hasta cumplir con los 5 años: esperar al vencimiento puede ser demasiado si la necesidad es inmediata, y ello tampoco garantiza que el inquilino abandone voluntariamente el inmueble en esa fecha. Si, en cambio, el vencimiento del contrato está próximo —en los próximos 6-12 meses—, puede valorarse esperar y gestionar la salida sin judicializar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar la vivienda para mi hijo si el contrato no tiene cláusula de necesidad?
No. La cláusula es un requisito imprescindible según el art. 9.3 LAU. Sin ella, deberá esperar a que transcurran los 5 años de prórroga obligatoria.
¿Qué pasa si el inquilino pide que le demuestre la necesidad del hijo?
La ley no exige al arrendador acreditar la causa de necesidad, con su comunicación es suficiente, no obstante, si el proceso se judicializa, si que habrá que acreditar la misma ante los tribunales.
¿Puede el inquilino pedir una indemnización por marcharse voluntariamente?
La LAU no establece derecho a indemnización cuando el proceso se desarrolla correctamente y el propietario cumple todos los requisitos. El inquilino solo tiene derecho a indemnización si el propietario incumple (no ocupa en 3 meses, destina la vivienda a otro uso, etc.).
¿Puede mi hijo usar la vivienda de forma temporal y luego volver a alquilarla?
No. La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente del hijo.
¿Qué ocurre si mi hijo tiene ya una vivienda en propiedad?
No hay impedimento legal per se. El hecho de que el hijo sea propietario de otro inmueble no excluye automáticamente la causa de necesidad, aunque los tribunales valorarán si la necesidad alegada es real a la luz de todas las circunstancias.
¿Puedo recuperar la vivienda si es de alquiler de temporada?
No. La causa de necesidad del art. 9.3 LAU solo aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (LAU Título II). Los arrendamientos de temporada se rigen por el Título III de la LAU y no tienen este derecho.
¿Es necesario el MASC antes de la demanda?
Sí. Desde la LO 1/2025, es obligatorio acreditar el intento previo de conciliación o mediación (MASC) antes de presentar cualquier demanda judicial, incluida la de desahucio por necesidad.
Conclusión
Recuperar una vivienda alquilada por necesidad es perfectamente viable, pero es uno de los procedimientos donde los errores previos tienen consecuencias graves. A diferencia del desahucio por impago —donde la causa es objetiva y fácil de acreditar—, el desahucio por necesidad exige que todo esté bien construido desde antes de que surja el problema: la cláusula en el contrato, causa real, el burofax correctamente redactado y el cumplimiento del plazo de ocupación posterior. Un fallo en cualquiera de estos eslabones puede hacer fracasar el procedimiento.
El consejo más importante que podemos dar desde nuestra experiencia es que en caso de duda consulte con un profesional y evitar improvisaciones. Es el documento que más litigios genera en esta materia. Un burofax genérico o mal adaptado a las circunstancias reales del caso crear un efecto domino sobre el resto de piezas del procedimiento.
Si tiene dudas sobre sobre lo expuesto consúltenos antes de dar ningún paso. En esta materia, actuar bien desde el principio es siempre más barato que remediar un error después.
Artículo revisado por:
Miguel Butler
🔨 Abogado especialista en Desahucios y Derecho Inmobiliario
🎯 + 1.000 procedimientos tramitados
🏛️ Colegiado 93.472 Icam
